Метод техники остатка для земли

При применении метода техники остатка для земли должны быть изве­стны:

• стоимость зданий и сооружений;

• чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;

• коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.

Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:

1. Распределяется ЧОД между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стои­мость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Y_зд = V_зд × R_зд , (5.17)

где V_зд - текущая стоимость зданий и сооружений;

Y_зд - чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения;

R_зд - коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (графа «Взнос на амортиза­цию денежной единицы») или рассчитать по формуле

R_зд = R_возм + R_зем , (5.18)

где R_возм - коэффициент возврата (возмещения) капитала;

R_зем - коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае прово­дится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как счита­ется, что земля не изнашивается.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.

Y_зем = Y - Y_зд , (5.19)

где Y_зем – чистый операционный доход, относимый к земле;

Y – общий чистый операционный доход;

Y_зд - чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям.

2. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации ос­таточного чистого операционного дохода от земли.

, (5.20)

где V_зем – остаточная стоимость земли;

Y_зем – остаточный чистый операционный доход от земли;

R_зем – коэффициент капитализации для земли.

Пример. Рыночная стоимость построенных сооружений равна 450 000 долл. Продолжительность их экономической жизни – 50 лет, соответствующая им ставка дохода на инвестиции – 12 %. В первый год эксплуатации данный имущественный комплекс (земельный участок и построенные на нем сооружения) принес чистый операционный доход в 65 000 долл. Расчет возмещения инвестиций в здания ведется по аннуитет­ному методу.