Решение.

3. 450 000 долл. × 0,120417 (графа 6, из таблицы сложного процента, 50 лет, 12 %) = 54,187 долл. – чистый операционный доход, приносимый сооружениями.

4. 65 000 долл. – 54,187 долл. = 10,813 долл. – чистый операционный доход, приносимый землей.

5. 10,813 : 0,12 = 90,108 долл. – стоимость земельного участка.

Техника остатка для земли может быть использована при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. При приме­нении метода техники остатка для земли возможно получение отрицатель­ной величины остаточного дохода, приписываемого земле. Это может сиг­нализировать о том, что здание является избыточным улучшением для дан­ного участка.

Метод средневзвешенного коэффициента капитализации. Здесь ис­пользуется «долевой» подход к оценке. Расчеты этим методом также выпол­няются в несколько этапов:

6. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость не­движимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружении. Традиционно для этого используются данные о норматив­ных ценах земли и ценах на строительные работы.

7. Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитализа­ции – коэффициент, используемый для капитализации всего чистого опера­ционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, т.е. распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений, по формуле

R_ср = R_зд × Д _зд + R_зем × Д _зем, (5.21)

где R_ср - средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;

R_зд - коэффициент капитализации для зданий, сооружений;

Д _зд , Д _зем - процентная доля зданий, сооружений и земельного участка

в общей стоимости;

R_зем - коэффициент капитализации для земли.

В случаях, когда ожидается прирост или снижение стоимости объекта, коэффициент капитализации текущего дохода (общий коэффициент капитализации) должен быть подвергнут корректировке. В случае прироста стоимости» как отмечалось выше, фактор фонда возмещения, соответству­ющий периоду владения объектом, следует умножить на процентный при­рост стоимости за этот период, а полученный результат вычесть из требуе­мой ставки конечной отдачи.

Прирост стоимости определяется в два этапа:

• Рассчитывается средневзвешенный фактор роста.

Доля зданий и сооружений ´ Фактор сложного процента (фактор роста) + + Доля земли в общей стоимости х фактор сложного процента =

= Средневзвешенный фактор роста

Фактор сложного процента берется из таблицы шести функций сложно­го процента. Например, если предполагается, что стоимость земли растет с учетом индекса инфляции на 10 % в год в течение следующих 8 лет, то фак­тор находим в колонке фактора сложного процента за 8 лет при 10 %. В случае со зданиями и сооружениями из индекса инфляции (10 % в год) нужно вычесть процент износа, например 2 %, и получим 8 % реального роста в год. Таким образом, для зданий и сооружений фактор роста найдем в той же графе, но уже 8 лет и 8 %.

• Рассчитывается прирост стоимости вычитанием единицы из средне­взвешенного фактора роста.

В случае же снижения стоимости часть первоначально инвестирован­ного капитала должна быть возвращена за счет текущего потока доходов.

3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом ка­питализации дохода.

V = , (5.22)

где Y - общий чистый операционный доход;

R_ср - средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;

V- стоимость всего недвижимого имущества.

4. И наконец, стоимость земельного участка рассчитывается с помощью долевого коэффициента:

V_зем = V × Д _зем. (5.23)

Метод сравнения продаж и метод валового рентного мультиплика­тора. Содержание этих двух методов ранее уже было описано в данной гла­ве в разделе, посвященном технологии применения рыночного подхода в недвижимости.

Метод капитализации. Стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов. Общий коэффициент капитализации рассчитыва­ется отношением чистого операционного дохода аналога к его продажной цене по формуле

, (5.24)

где R - общий коэффициент капитализации;

Y_анал - чистый операционный доход аналога;

V_анал - продажная цена аналога.

Вероятная стоимость объекта оценки определяется по формуле

V = , (5.25)

где V - вероятная стоимость объекта оценки;

Y - чистый операционный доход объекта;

R - коэффициент капитализации, рассчитанный на базе рыночных данных

по сопоставимым аналогам.