Первый этап. Оценка стоимости земельного участка

Земля в гражданский оборот была возвращена Указом Президента № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной ре­формы в России» от 27 октября 1993 г. Сделки с землей регулируются Граж­данским кодексом РФ, Положением о порядке ведения государственного зе­мельного кадастра. Положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей. Указом Прези­дента РФ от 23 апреля 1993 г. № 480 «О дополнительных мерах по наделе­нию граждан земельными участками». Основными положениями Государ­ственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ с 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535, постановлением Правительства РФ от 1 февраля

1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных до­лей и имущественных прав», Указом Президента РФ № 198 от 14 февраля

1996 г. «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности», а также Ука­зом Президента РФ № 337 от 7 марта 1996 г. «О реализации конституцион­ных прав граждан на землю».

Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка. Оценщик имеет дело прежде всего не с нормативной ценой земли, а с ры­ночной, складывающейся не в последнюю очередь поя влиянием спроса и пред­ложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо оп­ределить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования:

• индивидуальное (жилищное) строительство;

• крестьянское (фермерское) хозяйство;

• личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;

• приватизированные участки под предприятиями.

В Указе Президента РФ «О праве собственности граждан и юридичес­ких лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской ме­стности» от 14 февраля 1996 г. № 198 признается право граждан и юриди­ческих лиц, получивших в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяй­ственного назначения, приобретать в собственность земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, за плату или бес­платно. Этот Указ практически дает возможность создания на значитель­ной части территории страны единого объекта недвижимости - имуществен­ного комплекса. Но на сегодняшний день в большинстве случаев объектом оценки является не абсолютное (полное) право собственности на земель­ный участок, а лишь право пользования долгосрочной арендой. Соответ­ственно рыночным выражением этого оцениваемого права является уже не рыночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыночная стоимость права долгосрочной аренды.

Для оценки же рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию:

• титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

• физические характеристики участка (топография, инженерно-геоло­гические, гидрогеологические характеристики участка, экологические па­раметры и т.д.);

• данные о взаимосвязи участка с окружением;

• экономические факторы, характеризующие участок (например, харак­тер экономического развития района и т.д.).

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

• методом техники остатка для земли;

• методом средневзвешенного коэффициента капитализации;

• методом сравнения продаж;

• методом разбиения;

• методом капитализации;

• методом валового рентного мультипликатора.