Способы расчета и внесения поправок

Существуют следующие основные методы расчета поправок:

• метод, связанный с анализом парных продаж;

• метод прямого анализа характеристик;

• экспертный метод расчета.

Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей на­зывается продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключени­ем одной, как правило, характеристики. Ее аналитик и пытается оценить. В основе данного метода лежит следующее логическое рассуждение: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию. Объекты парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Пример расчета процентной поправки на местоположение методом пар­ной продажи. Оценивается отдельно стоящее двухэтажное кирпичное здание под офис, расположенное в округе "Юг". Для анализа сравнительных продаж был определен аналог - двухэтажное отдельно стоящее кирпичное здание, рас­положенное в округе "Север". Аналог был продан за 1 250 000 долл. В базе данных имеются следующие пары сопоставимых объектов (табл. 5.3).

Таблица 5.3

Решение. Для того чтобы определить стоимость оцениваемого объекта, необходимо рассчитать и внести поправку на местоположение. Она определя­ется отношением цен парных продаж объектов № 1 и № 2. Объекты № 3 и № 4 не могут быть использованы, так как назначение этих объектов не по­зволяет отнести их к тому же, что и наш объект, сегменту рынка.

Поправка на местоположение рассчитывается по формуле

,

где П_м - поправка на местоположение;

Ц₁ - цена продажи объекта № 1;

Ц₂ - цена продажи объекта № 2.

Поправка (в нашем примере 0,42) представляет собой коэффициент, на который умножается цена продажи аналога для получения вероятной сто­имости оцениваемого объекта.

V = G_анал × П_м = 1 250 000 × 0,42 = 525 000 долл.,

где V - вероятная стоимость оцениваемого объекта;

G_анал - цена продажи аналога;

П_м - поправка на местоположение.

Пример расчета абсолютной денежной поправки методом сравнения парных продаж. Оценивается двухэтажное здание с пристроенной веран­дой. Имеется здание-аналог, но без веранды, проданное по цене 100 000 долл. Кроме того, имеются данные по следующим объектам-аналогам (табл. 5.4).

Таблица 5.4

Из анализа объектов 1 и 2 целесообразно предположить, что разница в их цене обусловлена наличием или отсутствием гаража при условном допу­щении равенства прочих физических характеристик.

П₃ = Ц₁ - Ц₂ = 125 000 – 118 000 = 7 000 долл.,

где П₃ - поправка на наличие веранды;

Ц₁ - цена объекта 1;

Ц₂ - цена объекта 2.

Вероятная стоимость объекта оценки определяется по следующей фор­муле:

V = С_анал + П₃ = 100 000 + 7 000 = 107 000 долл.,

где V - вероятная стоимость объекта;

С_анал - цена продажи аналога;

П₃ - поправка на наличие веранды при объекте А.

Пример расчета относительной денежной поправки методом анализа парных продаж. Требуется оценить двухэтажное здание заводоуправления площадью 400 м², нуждающееся в косметическом ремонте. В качестве ана­лога было выбрано двухэтажное офисное здание площадью 350 м², в котором был сделан косметический ремонт. Цена продажи аналога - 250 000 долл. В базе данных были найдены следующие данные по парным продажам (табл. 5.5).

Таблица 5.5

При расчете поправки на косметический ремонт необходимо сопоста­вить цены единиц сравнения объектов с проведенным и требуемым косме­тическим ремонтом

= 533,33 – 800 = - 266,67 долл.,

где П_р - поправка на проведенный ремонт (рассчитана на 1 м² здания);

Ц₁ - цена объекта 1;

Ц₂ - цена объекта 2;

S₁ - площадь объекта 1;

S₂ - площадь объекта 2.

Поправка в данном случае с отрицательным знаком. Объясняется это тем, что цена аналога должна быть уменьшена на величину стоимости про­веденного косметического ремонта для определения вероятной стоимости оцениваемого объекта, которая рассчитывается по формуле

долл.,

где V - вероятная стоимость оцениваемого объекта;

С_анал - цена продажи аналога;

S_анал - площадь аналога;

П_пр - поправка на проведенный ремонт;

S - площадь оцениваемого объекта.

Для упрощения расчетов в приведенных примерах рассматривалась лишь одна парная продажа. На практике для более точного определения поправ­ки следует пойти по пути усреднения результатов, полученных рассмотре­нием нескольких парных продаж. Сначала вносят процентные поправки, затем денежные. Последовательность внесения денежных поправок не имеет значения. При внесении же процентных поправок последовательность дол­жна быть соблюдена, так как последующие процентные поправки вносятся в предыдущую откорректированную цену сопоставимой продажи:

Метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в ана­лизе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом рассчи­тывается, например, поправка на время продажи объекта, фактически отра­жающая изменение покупательной способности валюты, в которой осуще­ствлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости. Цены на недвижимость рассчитываются в долларах, поэтому для определения по­правки на время продажи необходимо знать индексы покупательной способности доллара. Данную информацию можно почерпнуть во многих фи­нансово-экономических справочниках и специализированных периодичес­ких изданиях. Обычно для оценки используется информация о продаже объектов-аналогов, проданных в различные периоды времени. Для того что­бы определить вероятную цену оцениваемого объекта, необходимо ответить на вопрос, за какую сумму были бы проданы аналоги, если бы сделка состо­ялась на момент оценки нашего объекта? Следовательно, в цены аналогов необходимо ввести процентные поправки, которые с учетом индексов инф­ляции могут быть рассчитаны по следующей формуле:

(5.12)

где П_в - поправка на время продажи;

Y_дсс - индекс покупательной способности доллара на дату совершения

сделки с аналогом;

Y_до - индекс покупательной способности доллара на дату оценки объекта.

Вероятная стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана как среднее арифметическое из приведенных цен аналогов.

V = (С_ан1 × П_в1) + (С_ан2 × П_в2) + … + (С_анn × П_вn) : n (5.13)

где V - вероятная стоимость объекта оценки;

С_ан - цена продажи аналога;

П_в - поправка на время продажи;

n - число аналогов.

На основе данных физического состояния зданий методом прямого ана­лиза характеристик рассчитываетсяпроцентная поправка на износ. Рас­чет производится по формуле

П_н = (100 – И_о) : (100 – И_анал) (5.14)

где П_н - поправка на износ;

И_о - износ объекта;

И_анал - износ аналога.

Стоимость объекта с учетом поправки на износ рассчитывается по формуле

V = С_анал × П_и , (5.15)

где V - вероятная стоимость оцениваемого объекта;

С_анал - цена продажи аналога;

П_и - поправка на износ.

Пример расчета процентной поправки на износ методом прямого анализа характеристик. Оценивается административное здание с износом 15 %. Име­ются следующие данные по недавно проданным объектам (табл. 5.6).

Таблица 5.6

V = 75 400 × [(100 - 15) : (100 - 20)] = 79 924 долл.

V = 70 600 × [(100 - 15): (100 - 25)] = 79 778 долл.

Объект 2 вообще не используется в качестве аналога, так как его износ свыше 80 %, и, следовательно, объект приобретается с иной инвестицион­ной мотивацией. Вероятная стоимость административного здания рассчи­тывается следующим образом:

V = (80 426 + 80 685): 2 = 80 600 долл.

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Эти методы осно­ваны на представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оце­ниваемого объекта по сравнению с аналогом. Эти поправки рассчитывают­ся как процентные и определяются по следующей схеме, например:

• Объект лучше аналога на 9%, следовательно, цена аналога должна воз­расти, чтобы отразить эту разницу. Пусть цена продажи аналога - 1,0, а сто­имость объекта оценки - X. Тогда:

Х= 1,0 + 0,09=1,09.

• Аналог лучше оцениваемого объекта на 9 %. Цена продажи аналога должна уменьшиться для отражения этого различия:

1,0 =Х+ 9 % × Х = Х % (1 + 0,09).

Х = 0,92.