Метод сравнения продаж. Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3 - 6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам,
Этот метод требует базы данных по совершенным сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Оценщик должен выяснить, действовал ли покупатель или продавец в условиях финансового давления, являлись ли обе стороны сделки независимыми, обладали ли они типичной для данного рынка информацией, действовали ли экономически рационально, было ли финансирование типичным для рынка. Для анализа сделок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.
Сегментирование рынка - процесс разбиения рынка на сегменты (секторы), аналогичные по следующим параметрам:
• назначению использования объекта;
• качеству объекта;
• передаваемым юридическим правам и ограничениям;
• инвестиционной мотивации;
• путям финансирования и т.д.
Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. Причем следует обратить внимание на следующие моменты:
• Характерный для данного сегмента срок экспозиции. Если объект был продан за меньший для стандартного срока экспозиции период, это скорее всего свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том, и в другом случае сделка не является типичной для данного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве сравнимой.
• Независимость субъектов сделки. Если сделка заключена между головной и дочерней компаниями, то маловероятно, что сделка между ними была совершена по рыночной цене. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом.
• Инвестиционная мотивация. Она должна быть одинаковой при осуществлении сделок с оцениваемым объектом и объектами-аналогами.
Метод сравнения продаж включает несколько этапов:
Выбор объектов недвижимости - аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3-5 сопоставимых продаж.
Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.
1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производятся по двум компонентам:
· единицам сравнения;
· элементам сравнения.
Применяются следующиеединицы сравнения:
· цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства;
· цена за 1 м2 - в деловых центрах городов, для офисов;
· цена за 1 лот - стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки;
· цена за фронтальный метр - при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);
· цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки и площади земельного участка;
· цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, ресторанах, театрах - это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках -место парковки одного автомобиля.
Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:
· переданные имущественные права;
· условия финансирования сделки. Могут иметь место различные варианты, например финансирование сделки продавцом при предоставлении последним ипотечного кредита;
· условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем,
· время продажи. Оно является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на время продажи необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени;
· местоположение;
· физические характеристики объекта недвижимости. Они включают размеры, конструктивные элементы, внешний вид и т.д.
2. Оценка поправок но элементам и расчет скорректированной стоимости.
Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемою объекта. Необходимо учитывать, что:
• поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики, например назначение использования объекта;
• не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования, условия продаж. Желательно в качестве аналогов не использовать объекты, отличающиеся от оцениваемого по этим характеристикам. При отсутствии такой возможности поправки на эти характеристики следует вносить в первую очередь.
Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка.
В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на:
• процентные;
• денежные:
относительные;
абсолютные.
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки выглядит следующим образом:
V = (Сед × Кед) × Ппр = (Сед × Ппр) × Кед , (5.9)
где V - стоимость оцениваемого объекта;
(Сед × Кед) - цена продажи аналога до учета поправки;
Ппр - величина процентной поправки;
Сед- цена продажи единицы сравнения;
Кед - количество единиц сравнения.
Из формулы видно, что процентная поправка может быть отнесена как к цене продажи аналога в целом, так и к цене продажи его единицы сравнения. Это свидетельствует о том, что величины процентных поправок не зависят от количества единиц сравнения. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, время продаж.
Денежные поправки. Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относительной денежной поправки рассчитывается следующим образом:
где Под - величина относительной денежной поправки.
Относительную денежную поправку удобнее относить к цене продажи единицы сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения. Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнительные улучшения, например наличие автостоянки. Поэтому стоимость оцениваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит следующим образом:
