Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Этот метод осуществляется в три этапа:
1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.
2. Определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок.
3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.
, (5.16)
где V - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
Др - рентный доход оцениваемого объекта;
ВРМ - валовой рентный мультипликатор;
Санал - цена продажи аналога;
ПВДанал- потенциальный валовой доход аналога.
Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 15000 долл. В банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах (табл. 5.7).
Таблица 5.7
| Аналог
| Цена продажи Санал
| :
| ПВД
| =
| ВРМ
|
| А
| 80 000
|
| 16 000
|
|
|
| В
| 95 000
|
| 17 500
|
| 5,43
|
| С
| 65 000
|
| 13 500
|
| 4,8
|
ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8) : 3 = 5.
V = 15000 – 5 = 75 000 долл.
Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.
