Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов.
Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и неплатежей за аренду.
Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы.
Для расчета потенциального валового дохода используется площадь помещений или зданий, которая различается степенью близости к их функциональному назначению:
• основные помещения, предназначенные для выполнения собственно основной функции – жилой, офисной, торговой, производственной, складской;
• вспомогательные помещения – помещения общего пользования, включая коридоры, рекреационные холлы, вестибюли, лестницы, туалеты и пр., а также технические помещения, предназначенные для размещения коммуникаций, инженерного оборудования, технического персонала.
При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).
Поскольку оценка рыночной стоимости осуществлялась на момент 01 января 2013 года расчетное значение кадастровой стоимости методом остатка будем осуществлять на эту дату. В связи с этим исходные данные для расчета потенциального валового дохода возьмем ретроспективные данные, опубликованные аналитическим центром «Медиана»:
Таблица 8.2 Средние арендные ставки, тыс., руб./мес. на рынке жилья по итогам января 2013
Таблица 8.3 Средние арендные ставки торговой недвижимости города Перми по итогам января 2013 года, руб./кв. м.
Рассчитаем потенциальный валовый доход за год, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы:
В здании 117 жилых помещений площадью:
- от 39 м2 до 45 м2 = 53 квартиры
- от 46 м2 до 51 м2 = 19 квартир
- от 62 м2 до 68 м2 = 27 квартир
- от 87 м2 до 88 м2 = 15 квартир
- от 107 м2 до 108 м2 = 3 квартиры
Итого по жилым помещениям за год: 29 312 280 рублей
Три встроенно-пристроенных помещения торгового назначения общей площадью:
· 58,29 м2
· 134,6 м2
· 179,62 м2
Итого торговым помещениям за год: 2 637 370 рублей
Потенциальный валовый доход за год по зданию в целом: 31 949 650 рублей.
Операционные расходы подразделяются на:
1. постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости
2. переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования)
В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.
Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.
Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.
Для определения операционных расходов принято следующие допущение, что на содержание жилья необходимо - 10 рублей на квадратный метр в месяц, на текущий ремонт – 5 рублей, и на капитальный ремонт необходимы - 12 рублей. Тогда операционные расходы составят 2 851 200 рублей в год.
Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости составит:
