Метод остатка

Метод остатка основывается на принципах остаточной продуктивности и НЭИ и позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости – физических, правовых и финансовых интересов. Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих, когда стоимость других компонентов (интересов) известна. Для проведения оценочных работ необходимы следующие исходные данные:

· общий чистый годовой доход от единого объекта недвижимости, включающего земельный участок;

· ставки одной из составляющих недвижимого объекта, капитала или права собственности;

· информация о сделках по сдаче в аренду строений на застроенных и сопоставимых с оцениваемым земельным участком.

При этом застроенные земельные участки следует рассматривать и оценивать как условно свободные при их наиболее эффективном использовании. Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле

Где:

· ЧОД – чистый операционный доход от единого объекта недвижимости;

· Су – рыночная стоимость улучшений;

· Ку – коэффициент капитализации доходов от улучшений;

· Кз – коэффициент капитализации доходов от земли.

Метод остатка предполагает ряд этапов:

· выбор наиболее типичных для оцениваемой территории видов коммерческого использования оцениваемого земельного участка, включая существующий, с учетом градостроительных, юридических и других условий;

· расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

· определение чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

· расчет доли чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

· определение величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

· расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.