Жилой многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями
Тип объекта оценки
Отдельный материальный объект (ст.5 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»
Состав оцениваемого объекта
Земельный участок площадью 3 495.67 кв. м
Здание: жилое 16-ти этажное
Балансовая стоимость объекта оценки на 04.05.15.
Данные не были представлены
Собственник объекта оценки
Цель оценки
Определение рыночной стоимости земельного участка
Предполагаемое использование
Строительство многоквартирного дома
Ценность в качестве исторического, культурного и архитектурного объекта
Не выявлена
Опасности, вызванные окружающей средой
Отсутствуют
Рисунок 8.1. Характеристики оцениваемого земельного участка, согласно публичной кадастровой карте
Рисунок 8.2. Информация об оцениваемом земельном участке, согласно публичной кадастровой карте
Из публичной кадастровой карты (рисунок 8.2.) видно, что утверждённая кадастровая стоимость земельного участка составляет 30 725 541 (тридцать миллионов семьсот двадцать пять тысяч пятьсот сорок один) рубль 03 копейки.
1. Анализ НЭИ
Наиболее эффективным использованием объекта недвижимости называется такое использование объекта недвижимости:
• которое является законодательно разрешенным;
• которое является физически возможным;
• которое является финансово обеспеченным;
• при котором создается максимальная стоимость объекта недвижимости.
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости проводится в два этапа:
1) анализ земельного участка как условно свободного;
Очевидно, что снос возведённых улучшений на земельном участке законодательно выделенного для строительства многоквартирных многоэтажных жилых домов выше 16 этажей не возможен, поэтому первый вариант анализ НЭИ земельного участка как вакантного производить нет необходимости.
2) анализ земельного участка с существующими улучшениями.
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Варианты использования земельного участка с существующими улучшениями имеют следующие разновидности:
· сохранение существующих улучшений на земельном участке и сохранение существующего использования оцениваемого объекта недвижимости; сохранение существующих улучшений на земельном участке и изменение существующего назначения оцениваемого объекта недвижимости;
· сохранение существующих улучшений на земельном участке, реконструкция улучшений и сохранение существующего назначения оцениваемого объекта недвижимости;
· сохранение существующих улучшений на земельном участке, реконструкция улучшений и изменение существующего назначения оцениваемого объекта недвижимости.
Применительно к объекту дипломного проектирования второй этап анализа НЭИ будет проводиться в предположении, что назначение улучшения меняться не будет.
Соответствие законодательству:
Согласно правилам землепользования и застройки, г. Перми, оцениваемый объект находиться в зоне многоэтажной жилой застройки 4 этажа и выше (Ж-1), вид разрешенного использования земельного участка:
Под многоквартирные многоэтажные жилые дома выше 16 этажей.
Физическая осуществимость:
Для анализа физической осуществимости необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. По состоянию на дату оценки техническое состояние объекта нормативное. Размер, характеристики и расположение объекта предполагают использование здания по назначению.
Финансовая обеспеченность:
Обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта основывается на анализе способности этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал.
Максимальная стоимость объекта:
При использовании объекта оценки в качестве жилого многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями, владельцем при продаже и сдаче помещений объекта в аренду может быть получен доход, обеспечивающий возврат капитала и доход на капитал.
Т.к. нужно определить остаточную рыночную стоимость земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости рассчитаем ее при сохранении существующих улучшений на земельном участке и сохранение существующего использования оцениваемого объекта недвижимости.
