Гражданско-правовые санкции за нарушение договора аренды.
Гражданско-правовая ответственность и меры защиты, возлагаемые на арендатора.
1. За пользование не в соответствии с назначением имущества или договором либо за пользование с существенным ухудшением имущества возможно досрочное расторжение договора и взыскание убытков.
2. За нарушение сроков внесения арендной платы: при существенном нарушении сроков применяется требование о досрочном внесении платы (но не боле чем за 2 срока вперед) – ст. 614 п. 5; если более двух раз подряд по истечении установленного срока арендатор не платит арендную плату - возможно досрочное расторжение договора (ст. 619 ГК). Кроме того, применяются меры ответственности в виде взыскания процента по ст. 395 ГК и возмещения убытков.
3. При невозврате вещи арендатором или несвоевременном возврате применяются меры защиты в виде требования о реальном исполнении и внесении платы за аренду за все время просрочки возврата вещи, а также меры ответственности – убытки, неустойка.
4. За распоряжение вещью без согласия арендодателя (сдачу в субаренду и т. п.) – арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 615 ГК).
5. В случае производства неотделимых улучшений без согласия арендодателя наступает последствие в виде недопустимости возмещения.
Гражданско-правовая ответственность и меры защиты, возлагаемые на арендодателя.
1. За непредставление имущества арендатору в срок – меры защиты в виде истребования имущества либо расторжения договора (ст. 611 ГК) и меры ответственности (взыскание убытков).
2. За скрытые недостатки в представленном имуществе применяются альтернативно следующие меры защиты: требование безвозмездного устранения недостатков, либо уменьшение арендной платы и другие требования, указанные в ст. 612; а также гражданско-правовая ответственность (взыскание убытков).
3. При неосуществлении капитального ремонта арендатор сам может провести таковой и взыскать стоимость работ с арендодателя либо зачесть её в счет арендной платы или потребовать уменьшение арендной платы либо расторжения договора (меры защиты) и возмещения убытков (меры ответственности).
4. В случае неуведомления арендатора о правах 3-х лиц применяются альтернативно следующие меры защиты: уменьшение арендной платы или расторжение договора (ст. 613 ГК) и взыскиваются убытки (меры ответственности).
Гражданский кодекс наряду с общим договором аренды выделяет его особые виды: договор проката, аренда транспортных средств, аренда предприятий, аренда зданий и сооружений и лизинг.
Договор проката регулирует предоставление движимого имущества во временное владение и пользование за плату для потребительских целей предпринимателем, занимающимся этим в качестве постоянной предпринимательской деятельности.
Особенности договора проката.
1. Особый субъектный состав. Арендодателем может быть лишь предприниматель, причем такой, который осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности.
Арендатором может быть любой субъект гражданского права, но чаще всего им является гражданин, либо этот договор, как правило, предполагает использование имущества в потребительских целях.
2. Объект. Юридический объект договора проката – действия по предоставлению имущества, владение и пользование, действия по оплате аренды и возврату имущества.
Материальный объект – только движимое имущество, как правило, потребительского назначения.
3. Особые цели договора – использование имущества для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не соответствует существу обязательства.
4. Договор проката – публичный.
5. Возмездный.
6. Консенсуальным.
7. Двусторонне-обязывающий.
8. Свободно-заключаемый.
9. Срочный – предельный срок договора до 1 года (ст. 627 ГК).
10. Его особенностями является также: недопустимость сдачи имущества в субаренду, безвозмездное использование, в залог.
11. Усиленная защита прав арендатора, когда таковым является гражданин – «потребитель», которому в соответствии с гражданским кодексом и «Законом о защите прав потребителей» предоставляются особые «меры защиты» и «меры ответственности».
К мерам защиты относится: возможность требовать безвозмездного устранения недостатков в течении 10 дней либо замены вещи; допускается досрочное прекращение договора в любое время по инициативе арендатора, при этом ему возвращается соответствующая часть арендной платы.
Мерами ответственности, которые несет неисправный арендодатель, являются: неустойка в размере 3 процентов за каждый день просрочки в устранении недостатков или замене вещи от но в пределах стоимости имущества; убытки, взыскиваемые сверх неустойки, возмещение вреда, причиненного недостатками вещи жизни, здоровью, имуществу, как самого арендатора, так и других лиц; компенсация морального вреда и, наконец, особый штраф в размере 100 процентов от цены иска за уклонение от добровольного исполнения обязательства.
Договор аренды транспортных средств различается на две разновидности: аренда транспортных средств с экипажем и аренда транспортных средств без экипажа.
Договор аренды транспортных средств с экипажем – это договор о предоставлении арендатору транспортного средства на время с оказанием услуг силами арендодателя по управлению и технической эксплуатации.
Особенности: в субъектном составе – арендодатель должен иметь специальную лицензию; в юридическом объекте – он является смешанным, либо охватывает не только действия по владению и пользованию имуществом, но и оказании услуг в виде управления арендодателем транспортным средством и его техническое обслуживание; материальный объект - только транспортное средство (любого вида). Юридическими признаками этого договора также являются: реальность, возмездность, он свободно заключаемый, двухсторонне обязывающий, должен заключаться в письменной форме. Арендодатель несет деликтную ответственность как владелец источника повышенной опасности.
Договор аренды транспортного средства без экипажа – это договор о предоставлении транспортного средства во временное владение и пользование за плату без оказания услуг.
В этом договоре сам арендатор осуществляет управление транспортным средством, поддерживает его надлежащее состояние, отвечает за вред как владелец источника повышенной опасности.
Договор аренды предприятия – это договор между предпринимателем о предоставлении во владение и пользования за плату предприятия как имущественного комплекса.
Особенности:
1. Особый субъектный состав – участниками этого договора являются только предпринимателями.
2. Материальный объект – это предприятие как имущественный комплекс, т. е. земельный участок, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства производства, а также оборотные средства (сырьё, топливо, материалы), права и обязанности по договорам и даже исключительные права (на обозначение, индивидуализирующие деятельность предприятия). Часть имущества – является потребляемыми вещами.
3. Юридический объект: действия по владению и пользованию, предоставляемые арендатору также отличаются спецификой. Правомочия пользования имуществом охватывает использование его в производстве, допускается постоянная сменяемость составляющих имущество компонентов. Арендатор может продавать материальные ценности, обменивать, сдавать в субаренду и т. п. Не допускается при этом уменьшения стоимости предприятия в целом. Арендатор может производить реконструкцию предприятия, расширять, проводить техническую реконструкцию, если это увеличивает стоимость имущества. При этом арендодатель обязан (в отличие от общего договора аренды) возместить неотделимые улучшения, хотя бы они были проведены без разрешения арендодателя (ст. 662 ГК).
Договор аренды зданий и сооружений должен быть заключен в письменной форме, а при сроке 1 год или более требуется государственная регистрация. Указание на размер арендной платы является существенным условием этого договора. Особенностью этого договора является его связь с земельным участком – необходимость оформления права на земельный участок. Кроме того, установлен особый порядок передачи арендатору и возмещения им по окончанию срока здания или сооружения – составлением передаточного акта (или иного документа) с подписями обеих сторон.
Договор лизинга – это договор между тремя предпринимателями: арендодателем, арендатором и продавцом о приобретении имущества арендодателем в его собственные по заказу арендатора с целью передачи имущества арендатору за плату для использования в предпринимательских целях.
Юридические признаки:
1. Особый субъектный состав: а) в договоре участвуют три стороны; все они должны быть предпринимателями: арендодатель (лизингодатель), продавец, арендатор (лизингополучатель). Лизингополучателем может быть только коммерческая организация, получившая лицензию на занятие лизинговой деятельностью.
2. Юридический объект – сложный, он включает действия по передаче права собственности от продавца лизингодателю и действия по передаче имущества в аренду лизингополучателя, действия лизиногодателя по оплате купленного товара продавца и действия по оплате лизиногополучателем лизингодателю.
Материальный объект – средства производства, это может быть движимое имущество и недвижимость, кроме земельных участков и других природных объектов.
Договор является возмездным, консенсуальным, двухсторонне-обзязывающим и свободно заключаемым.
Особенностью договора лизинга является возложение риска случайной гибели с момента передачи на арендатора (ст. 669 ГК).
Обязанностью лизингополучателя является использование не только по назначению, но и в предпринимательских целях.
Особенности распределения прав и обязанностей между сторонами: продавца и имущество определяет (выбирает) лизингополучатель, а не лизингодатель (покупатель), он же согласовывает с поставщиком все технико-экономические характеристики имущества, осуществляет приемку имущества (в присутствии представителя лизиногодателя) и предъявляет претензии по поводу имущества. Лизингодатель и лизингополучатель являются солидарными кредиторами по отношению к продавцу (ст 670 ГК).
Лизинговый договор, новый для нашего права, характерен для рыночной экономики, он является эффективным средством инвестирования производственной деятельности. В соответствии с федеральным Законом РФ от 8.02.1998 Российской федерации присоединилось к лизинговой Оттавской Конвенции о международном финансовом лизинге, что способствует развитию лизинговых отношений в России.
