Особенности регистрация договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Регистрация договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена

Внесение записи о регистрации сделки производится в детальной форме Права. Переход к данной форме рекомендуем осуществлять из детальной формы описания объекта недвижимости через соответствующую запись в Книге учета входящих документов, т.к. перед внесением записи о регистрации сделки необходимо убедиться, что заполнено поле, предназначенное для отображения результата проведения правовой экспертизы представленных документов, и проверить правильность внесения сведений о заявителе, объекте недвижимости и т.д.

Внимание! Поиск записи об объекте недвижимости можно осуществить и через пункт меню Реестровые данные. Для этого выполните следующие действия:

● В главном окне выполните пункт меню Реестровые данные à Объекты или нажмите кнопку Объекты в главном окне Выбор действия. На экране появится форма Поиск.

● Введите какие-либо известные характеристики в соответствующие поля - адрес, кадастровый номер и т.д.

При заполнении поля Тип выберите нужное значение из списка, который открывается при нажатии кнопки .

● Нажмите кнопку для выполнения контекстного поиска записи об объекте в БД.

● Выделите найденную запись, выполните на ней двойной щелчок мышью или нажмите клавишу Enter. На экране откроется детальная форма описания найденного объекта недвижимости.

1.Выполните пункт меню Книги à Книга учета входящих документов или в главном окне Выбор действия в подразделе Книга учета входящих документов нажмите кнопку Записи в книге. На экране появится форма Книга учета входящих документов.

· Введите какие-либо известные данные (дату приема заявления, номер записи в книге, и т.д.) в соответствующие поля поисковой формы или нажатием кнопки на панели инструментов перейдите в расширенную поисковую форму Параметры поиска для задания критериев поиска по известным характеристикам заявителя, объекта недвижимости и др.

· Нажмите на кнопку для выполнения контекстного поиска записи в Книге учета входящих документов в БД (или кнопку в форме Параметры поиска).

· На экране отобразится список с найденной записью. Выделите ее, выполните на ней двойной щелчок или нажмите клавишу Enter. На экране откроется детальная форма Запись в книге входящих документов.

· Убедитесь, что в данной записи поле Решение (по результатам проведения правовой экспертизы представленных документов) заполнено соответствующим значением – «Провести регистрацию».

· Перед внесением записи убедитесь, что нет запретов на проведение сделки - отсутствует запись об аресте в ЕГРП, отсутствую записи о данном объекте или правообладателе в Книге учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества. Для перехода в форму Книга учета арестов и запрещений и запуска автоматического поиска схожих описаний по объекту недвижимости и по заявителю нажмите кнопку на панели инструментов. В открывшейся форме дополнительно можно произвести поиск нужных записей вручную, после ввода в соответствующие поля необходимых условий для поиска. Для выхода из формы Книга учета арестов и запрещений нажмите кнопку на панели инструментов. На экране вновь откроется детальная форма Запись в книге учета входящих документов.

2.Нажмите на кнопку для перехода к детальной форме описания объекта недвижимости. На экране откроется детальная форма описания объекта недвижимости.

· Нажмите кнопку , расположенную в нижней части формы. На экране появится форма Права, где содержится запись о праве собственности (государственной или муниципальной) на данный объект.

Внимание Если в аренду передается земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, то в форме Права должна быть внесена т.н. «технологическая» запись о праве (см. Рис. 339), которая представляет собой набор следующих заполненных полей:

• строка в поле Рег.номер должна быть заполнена цифрой «0»;

• строка в поле Правообладатели должна быть заполнена сведениями о лице, которое распоряжается данным земельным участком (например – субъект РФ или муниципальное образование);

в группе полей на вкладке Регистрация:

• поле Дата заполнено любым значением (по умолчанию в данном поле проставляется текущая дата создания «технологической» записи о праве);

• поле Регистратор заполнено любым значением (по умолчанию при создании «технологической» записи о праве в данном поле проставляется ФИО регистратора, указанное в параметрах настройки пользователя);

• поле Документы не заполняется.

В изменении значений в данной группе поле на вкладке Регистрация отсутствует необходимость, т.к. лист с «технологической» записью о праве не формируется (данная запись также не учитывается и при формировании статистических отчетов по количеству регистрационных действий).

Рис. 339 Пример «технологической» записи о праве

3.Нажмите кнопку , расположенную в нижней части формы. На экране появится форма Сделка.

· Нажмите кнопку , расположенную рядом с полем Тип сделки. Из открывшегося справочника выберите значение "Аренда".

· По кнопке F10 сформируйте регистрационный номер сделки, введите дату регистрации (по умолчанию устанавливается текущая дата), ФИО регистратора (по умолчанию устанавливается значение, указанное в параметрах настройки пользователя). Для изменения ФИО регистратора нажмите кнопку , расположенную рядом с полем Регистратор и выберите из списка нужное значение.

· Заполните поле Условия сделки сведения о существенных условиях сделки вручную или с помощью шаблона подстановки (F9).

4.Заполните группу полей, относящихся к блоку Документ. Для этого нажмите кнопку , на экране откроется список документов (форма Документы-основания). Установите курсор на нужной записи и выполните на ней двойной щелчок или нажмите кнопку на панели инструментов. Управление вернется в форму Сделка, а поля в блоке Документ будут заполнены сведениями о выбранном документе.

Важно! Тип документа - основания для регистрации сделки должен соответствовать типу сделки.

· Если в списке будет отсутствовать нужный документ, то в этой же форме Документы-основания выполните его поиск по известным характеристикам, если он был внесен в БД при приеме документов на регистрацию. Если запись о документе найдена, установите на нее указатель мыши и выполните на ней двойной щелчок или нажмите кнопку на панели инструментов. Общая форма списка документов закроется, и описание документа появится в форме Сделка.

· Если документ не найден, в форме Документы-основания нажмите кнопку на панели инструментов, перейдите к детальной форме описания документа и заполните нужные поля формы. Нажмите на кнопку для сохранения документа в БД. Для выхода из формы нажмите кнопку на панели инструментов. Управление вернется в форму Сделка, а поля в блоке Документ будут заполнены сведениями о созданном документе.

5.Перейдите к заполнению поля Правоотчуждатель.

Важно Для того, чтобы в записи о сделке (и в записи об аренде) в качестве арендодателя в соответствующей графе реестровой формы был указан уполномоченный орган, непосредственно заключивший договор аренды от имени правообладателя (Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования), следует воспользоваться механизмом внесения сведений о стороне сделке (арендодателе) с указанием представителя (см. Рис. 340).

Установите отметку в поле Предст. На экране откроется поисковая форма Список представителей.

Выполните поиск записи о представителе и правообладателе по известным характеристикам (наименование правообладателя и представителя, реквизиты документа, подтверждающего полномочия и т.д.). Если запись будет найдена, то установите на ней курсор и нажмите клавишу Enter на клавиатуре или кнопку выбора на панели инструментов. Поле Правоотчуждатель заполнится сведениями о представителе правообладателя.

Если нужная запись не будет найдена, то нажмите кнопку на панели инструментов. На экране откроется незаполненная форма Представитель правообладателя.

· Заполните поле Правообладатель, нажав на кнопку или клавишу F9. На экране откроется форма Список субъектов. Выполните поиск описания субъекта – правообладателя (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) по известным характеристикам. Когда запись будет найдена, то установите на ней курсор и нажмите клавишу Enter на клавиатуре или кнопку выбора на панели инструментов. Поле Правообладатель заполнится нужными сведениями.

· Заполните поле Представитель, нажав на кнопку или клавишу F9. На экране откроется форма Список субъектов. Выполните поиск описания субъекта – представителя (описание уполномоченного органа) по известным характеристикам. Когда запись будет найдена, то установите на ней курсор и нажмите клавишу Enter на клавиатуре или кнопку выбора на панели инструментов. Поле Представитель заполнится нужными сведениями.

· Если запись о представителе не будет найдена, то нажмите на кнопку на панели инструментов. На экране появится окно Выбор типа субъекта, где нужно выбрать нужное значение для описания представителя. После этого на экране откроется детальная форма описания выбранного типа субъекта (например, юридического лица или образования). Заполните детальную форму необходимыми сведениями о представителе. Сохраните запись о представителе ( или F2), и нажмите кнопку для выхода в форму Представитель правообладателя. Поле Представитель заполнится нужными сведениями.

o Поле Тип связи по умолчанию будет заполнено значением «Представление». Если данное поле будет содержать другое значение или не будет заполнено, то выберите значение «Представление» из списка, открывающегося нажатием на кнопку .

o В поле Качество представителя выберите нужную запись (например, «уполномоченное лицо») из выпадающего списка при нажатии кнопки .

o Заполните группу полей Период действия представительства (Начало, Окончание). Поле Начало по умолчанию заполняется текущей датой, которую можно отредактировать. Заполнение полей выполняется вручную (в формате дд.мм.гггг или дд.мм.гг) или при помощи календаря (F9). Поле Начало должно быть обязательно заполнено. Поле Окончание не является обязательным для заполнения.

o Введите данные в поле Документ. Нажмите кнопку . На экране появляется пустая списочная форма Документы-основания. В форме Документы-основания нажмите кнопку на панели инструментов. На экране откроется форма Документ, в которой заполните необходимые поля. Нажмите на панели инструментов кнопку для сохранения документа в БД. Для выхода из формы нажмите или кнопку на панели инструментов. Описание документа появится в поле Документ формы Представитель правообладателя. При отсутствии возможности заполнения поля Документ, необходимо заполнить поле Основание. Данное поле заполняется вручную или с помощью шаблонов подстановки (F9).

Рис. 340 Пример заполнения формы Представитель правообладателя сведениями об уполномоченном органе

o Нажмите на панели инструментов кнопку (или F2) для сохранения сведений в БД.

o Для выхода из формы Представитель правообладателя нажмите кнопку на панели инструментов. Управление вернется в форму Сделка, где поле Правоотчуждатель заполнится сведениями о представителе стороны сделки (см. Рис. 341).

Рис. 341 Внесение записи о представителе в форме Сделка

6.Заполните поле Правоприобретатели сведениями об арендаторе.

· Поместите указатель мыши на пустую строку списка правоприобретателей. Нажмите кнопку выбора субъекта права . На экране появится форма списка субъектов.

· Выполните поиск субъекта в БД по известным характеристикам (фамилии, документу, удостоверяющему личность и т.д.).

· Если запись о субъекте найдена в БД, то, просмотрев характеристики субъекта, нажмите клавишу Enter на клавиатуре или кнопку выбора на панели инструментов, либо выполните двойной щелчок мыши на выбранной записи.

· Если запись о субъекте не найдена в БД, то нажмите кнопку на панели инструментов, и в открывшейся форме выберите тип создаваемого субъекта (физическое или юридическое лицо). Нажмите ОК.

· Заполните форму описания субъекта в соответствии с его документами, сформируйте по кнопке описание субъекта права. Нажмите кнопку для сохранения описания субъекта в БД.

· Для выхода из формы нажмите кнопку на панели инструментов. Форма описания субъекта закроется. Управление вернется в форму Сделка. В списке правоприобретателей появится строка с наименованием/ФИО выбранного субъекта.

· При необходимости повторите эту процедуру для ввода других правоприобретателей (в случае, если на стороне арендатора выступает несколько лиц).

· Нажмите кнопку , расположенную справа от поля Описание договора для дополнения описания документа сведениями о его регистрации.

· Нажмите на кнопку (или F2) для сохранения записи о сделке. При этом на экране появится сообщение-вопрос о заполнении описания предмета аренды (см. Рис. 342):

Рис. 342 Диалоговое окно

· Нажмите ОК.

7.Перейдите на закладку Ограничение. В открывшемся списке ограничений отобразятся две записи – «Участие в сделке» и «Аренда» (см. Рис. 343).

Рис. 343 Ограничения, возникшие в результате регистрации договора аренда

· Заполните поля с и по (Срок) для записи об аренде нужными значениями. Перейдите на строку с записью о сделке и заполните поле Цена или Условие определения цены, исходя из условий регистрируемой сделки.

· В поле Описание предмета сделки автоматически появится запись об объекте недвижимости, участвующем в данной сделке, в разделе о котором вносится запись о данной сделке. Если предметом сделки является не одни, а несколько объектов, то они также подключаются к данной записи.

· Для этого установите указатель мыши на пустую строку списка объектов, и нажмите кнопку .

· В открывшемся окне списка объектов выберите строку с описанием нужного объекта и нажмите клавишу Enter на клавиатуре. Наименование выбранного объекта добавится к списку. Эту операцию выбора объектов, участвующих в сделке, можно повторить. При подключении каждого нового объекта к записи автоматически будет заполняться строка с видом ограничения «Аренда» (с одновременным вопросом на экране о заполнении описания предмета аренды, см. Рис. 342 и строка с видом ограничения «Участие в сделке».

Важно! В случае если предметом сделки являются несколько объектов недвижимости, согласно Правилам ведения ЕГРП, запись о сделке вносится в подраздел III-4 ЕГРП только одного из разделов, содержащих записи об этих объектах недвижимости. При этом в графе "Предмет сделки" подраздела III-4 ЕГРП одного из разделов должны быть описаны все объекты недвижимости, являющиеся предметом сделки. При подключении нескольких объектов к записи о сделке в поле Описание предмета сделки отображается описание одного из объектов недвижимости. Для того чтобы в поле Описание предмета сделки (и, соответственно, в графе Предмет сделки реестровой формы подраздела III-4) отразились сведения обо всех объектах недвижимости, необходимо сделать следующее:

• Сохранить созданную запись о сделке со всеми подключенными объектами недвижимости.

• Установить курсор в поле Описание предмета сделки в записи о сделке на тот объект недвижимости, на который будет сформирована и распечатана реестровая форма (лист подраздела III-4).

• Нажать кнопку F10.

После выполнения указанных действий в поле Описание предмета сделки в записи о сделке на выбранный объект недвижимости появится описание всех объектов недвижимости, подключенных к сделке.

Внимание! Графа "Описание предмета сделки" максимально вмещает 32767 символов.

Если к сделке подключено много объектов недвижимости, то общее описание всех подключенных объектов, возможно, будет превышать максимально допустимое количество символов этой графы. В этом случае целесообразнее использовать текстовый редактор. Для этого установите курсор в поле Описание предмета сделки в записи о сделке на тот объект недвижимости, на который будет сформирована и распечатана реестровая форма. Нажмите кнопку F10.На экране появится сообщение:

Рис. 344 Диалоговое окно

Нажмите кнопку ОК.

Рис. 345 Диалоговое окно

Нажмите кнопку ОК.

Описание всех объектов недвижимости, подключенных к сделке, будет передано для дальнейшего редактирования в текстовый редактор офисного пакета программ, выбранного в Параметрах пользователя.

Рис. 346 Окно текстового редактора OpenOffice Writer

Количество используемых символов можно уточнить в меню Сервис à Количество слов (для Microsoft Office это Сервис à Статистика)

Рис. 347 Окно Сервиса

По окончании редактирования скопируйте полученный текст, в графу "Описание предмета сделки".

· Сохраните запись о сделке, нажав кнопку на панели инструментов (или F2).

8.Для печати реестровых форм выполните команду меню Отчеты à Реестровое дело или нажмите кнопку на панели инструментов.

· На экране откроется форма Опись разделов. Перейдите на вкладку Печать разделов и отметьте по отдельности реестровые формы, которые необходимо распечатать ( ) или нажмите кнопку Выбрать все.

· Затем нажмите кнопку Печать. Выполнится загрузка подсистемы печати и на экране появится форма предварительного просмотра листов реестрового дела.

· Просмотрите страницы и выполните в окне просмотра команду меню Файл à Печать или нажмите кнопку на панели инструментов. На экране появится окно Печать.

· Нажмите кнопку ОК в этом окне. После начала печати окно Печать закроется и произойдет возврат в окно Предварительный просмотр. После завершения печати закройте окно Предварительный просмотр с помощью кнопки на панели инструментов.

Внимание В распечатанных записях о сделке и в записи об аренде в качестве арендодателя в соответствующих графах будет указано лицо (уполномоченный орган), непосредственно заключившее договор аренды от имени правообладателя (см. Рис. 348, Рис. 349).

Рис. 348 Пример записи об аренде земельного участка

Рис. 349 Пример записи о сделке с земельным участком