Как уже отмечалось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, иначе говоря, она представляет величину, обратную сроку службы актива.
Пример.Условия инвестирования:
· сумма равна 2000 долл.;
· срок равен 5 годам;
· ставка дохода на инвестиции составляет 12 %.
Решение. Ежегодная прямолинейная норма возврата составит 20 %, так как за 5 лет будет списано 100 % актива (100 : 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32 % (20 + 12).
Ежегодно будет возвращаться 20 % первоначальных инвестиций (400 долл.) наряду с 12 %-ным доходом на инвестиции. Выплачиваемые проценты в абсолютном выражении из года в год будут убывать, так как они начисляются на убывающий остаток основной суммы. Для первого года проценты будут составлять 240 долл.; для второго - 192; для третьего - 144; для четвертого - 96; для пятого - 48 долл. (рис. 5.1).
Метод Инвувда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая обеспечивает возмещение или возврат капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблиц шести функций сложного процента). Коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактора фонда возмещения дня этого же процента (коэффициент капитализации можно взять из таблиц шести функций сложного процента в графе «Взнос на амортизацию единицы»).
Рис. 5.1.
Пример.Условия инвестирования:
• сумма равна 2000 долл.;
• срок равен 5 годам;
• ставка дохода на инвестиции составляет 12 %.
Решение. Ежегодный равновеликий поток доходов равен 554,81 (2000 ´ ´ 0,2774097) - графа «Взнос на амортизацию единицы» для 12 % на 5 лет. Процент за первый год составляет 240 долл. (12 % от 2000), а возврат основной суммы равен 314,81 долл. (554,81 - 240) (табл. 5.1). Если ежегодно получаемые 314,81 долл. реинвестируются под 12 % годовых, то в конце второго года возврат основной суммы будет равен 352,58 долл.; в конце третьего - 394,89 долл.; в конце четвертого - 442,28 долл.; в конце пятого - 495,41 долл. В течение 5 лет вся основная сумма в размере 2000 будет возвращена. В начале второго года остаток основной суммы составляет 1685,19, соответственно начисленный процент равен 202,23 долл.; в начале третьего года остаток основной суммы равен 1332,61 [2000 - (314,81 + 352,58)], а процент составляет 159,92 долл.; далее соответственно по годам - 937,72 и 112,53 долл.; 495,44 и 59,46 долл.
Таблица 5.1
Проценты, долл.
202,23
159,92
112,53
59,4
Возврат основной суммы, долл.
314,81
352,58
394,89
442,28
495,41
Годы
первый
второй
третий
четвертый
пятый
Равновеликий поток доходов, долл.
554,81
554,81
554.81
554,81
554,81
Коэффициент же капитализации рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал (инвестиции) 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. В результате получается коэффициент капитализации, равный 0,2774097, как если бы он был взят из графы «Взнос на амортизацию» (для 12%, 5 лет).
Метод Хоскольда. Его используют в тех случаях, если ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.
Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиции могут быть без риска реинвестированы по ставке 6 %.
Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации (К) равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе.
Пример. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его нынешней стоимости. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%.
Решение. По методу Ринга норма возврата капитала равна 20 % (100 % : : 5 лет) • 1/2 = 10 %. R = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,22 = 22 %.
По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери стоимости объекта недвижимости. 50 %-ная потеря • 0,1574097 = 0,07887 • R = 0,0787 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,1987 = 19,87 %.
При вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем стоимость первоначально вложенного капитала возрастает. Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий, сооружении под влиянием увеличения спроса на отдельные виды недвижимости или из-за роста инфляции. В связи с этим появляется необходимость учета в коэффициенте капитализации прироста стоимости капиталовложений.
Пример. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12 %. Прирост стоимости будет происходить в течение последующих 5 лет и составит 40 %.
Решение. Рассчитается отложенный доход' 0,4 • 0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12 %) = 0,063. Из ставки дохода на капитал вычитается отложенный доход, и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.
R = 0,12 - 0,063 = 0,057 = 5,7 %.
В случае повышения стоимости инвестированных средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12% ставки дохода на капитал. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала.
