6.1.5
Подвалы и цокольные этажи
6.1.5.02
Стены из монолитного бетона толщиной 600 мм без гидроизоляции
М2
Фундаменты - бутовые, ленточные шириной до 800
мм;
Перекрытия - металлические балки, накат из досок;
Полы - цементные по бетон. основанию;
Окна - с двойными глухими переплет., окрашены;
Двери - простые в наконечник, окрашены;
Лестницы - деревянные, без подшивки;
Внутренняя отделка - стены оштукатурены, окрашены
известью;
Электроснабжение - открытая проводка на скобах,
п/герметич. на подвесах, выключатели.
КС-4
Э
Таблица 8.1.6.1 Техническая характеристика объекта оценки
Назначение и общая характеристика здания
Техническая характеристика здания Крисанова 73а
Едд. измерения
Общая площадь
Кв.м
Особенности конструктивного решения
Классность конструктивной системы
Класс качества
6.1.5
Подвалы и цокольные этажи
6.1.5.02
Стены из монолитного бетона толщиной 600 мм без гидроизоляции
М2
694,4
Фундаменты - бутовые, ленточные шириной до 800
мм;
Перекрытия - металлические балки, накат из досок;
Полы - цементные по бетон. основанию;
Окна - с двойными глухими переплет., окрашены;
Двери - простые в наконечник, окрашены;
Лестницы - деревянные, без подшивки;
Внутренняя отделка - стены оштукатурены, окрашены
известью;
Электроснабжение - открытая проводка на скобах,
п/герметич. на подвесах, выключатели.
КС-4
Э
Таблица 8.1.6.2 справочная стоимость, руб. на единицу измерения
Интегральный территориально-экономический корректирующий коэффициент (Ктерр-эк) к стоимости строительства:
вводим поправку:
Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве после 1 января 2001 г. ( ):
вводим поправку на коэффициент инфляции:
Показатели УПСС не учитывают НДС, поэтому стоимость необходимо умножить на 1,18 (НДС=18%):
стоимость квадратного метра подземной части здания по состоянию на 1 квартал 2013 составляет одна тысяча восемьсот сорок семь ( ) рублей.
стоимость воспроизводства подземной части здания площадью 694,4 м2 по состоянию на 1 квартал 2013 года составляет один миллион двести восемьдесят две тысячи восемьсот девяносто (1 282 890) рублей.
Вывод: воспроизводство жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Крисанова 73а по состоянию на 1 квартал 2013 составляет девяносто два миллиона сто семьдесят тысяч шестьсот семьдесят шесть (92 170 676) рублей.
Приложение 8.2 Коэффициент капитализации доходов от улучшений
Таблица 8.2.1 Индекс доходности за январь 2013г
Арендная ставка, руб.
Аналитика рынка недвижимости
Потенциальный валовой доход, руб. в год
п.1×12
236 400
Стоимость аналога на момент оценки, руб. 1 кв.м.
Аналитика рынка недвижимости
48 000
Стоимость аналога на год ранее, руб. 1 кв.м.
Аналитика рынка недвижимости
45 900
Прирост стоимости за год, руб. 1 кв.м.
п.3 – п.4.
2 100
Прирост стоимости относительный, %
п.5 /п.4×100
Прогнозируемый прирост на год, руб.1.кв.м.
п.3×(п.6/100)
2 196
Средняя площадь объектов, кв.м.
Аналитика рынка недвижимости
Прирост стоимости всего объекта, руб.
п.8×п.7
168 329
Количество требуемых средств на приобретение объекта, руб.
п.8×п.3
3 679 200
Безрисковая ставка на год, %
Данные центрального банка России
10,58
Доход от вложения в недвижимость, руб
п.2 + п.9 + п.10
4083929,412
Доход от безрисковой альтернативы, руб.
п.10×(1+п.11/100)
4068459,36
ИНДЕКС ДОХОДНОСТИ
п.12/п.13
1,00
Относительный индекс доходности, %
(п.14 -1) ×100
0,38
Таблица 8.2.2 Ставка капитализации кумулятивный подход
ПОКАЗАТЕЛЬ
источник информации
Безрисковая ставка на период инвестирования не мене 3-х лет, %
Данные центрального банка России
10,58
Индекс инфляции, %
Данные центрального банка России
0,60
Компенсация за риск вложения в рынок недвижимости, %
Относительный индекс доходности недвижимости
0,380243488
Компенсация за техногенные риски, %
Ставка страхового полиса объектов жилой недвижимости
0,25
Компенсация за риск ликвидности, %
Ставка доходности облигаций со сроком до погашения равным сроку экспозиции объектов аналогов
4,31
Компенсация за риск неэффективного управления недвижимостью, %
Средняя ставка MIBOR, MIBID, MIACR для периодов равных срокам поиска арендатора у объектов аналогов
3,79
Номинальная ставка доходности на инвестиции, %
п.1+п.3+п.4+п.5+п.6
19,31
Реальная ставка доходности на инвестиции, %
(п.7-п.2)/(1+п.2/100)
18,60
Срок использования объекта, лет
Ставка рекапитализации, определенная методом Инвуда, %
п.8/((1+п.8/100)п.9 – 1)
27,84
Ставка капитализации, %
п.8 - п.10*(1+п.6 табл Индекс доходности/100)^п.9
14,60
Таблица 8.2.3 Продажа и аренда
продажа
аренда
Одно-комнатная квартира
Двух-комнатная квартира
Трех-комнатная квартира
Одно-комнатная квартира
Двух-комнатная квартира
Трех-комнатная квартира
Четырех-комнатная квартира
Среднее значение по 1-2-3-4-комн. квартирам
янв.
1 377 000
1 876 000
2 694 000
14 000
29 250
35 830
31 290
26 050
фев.
1 369 000
1 944 000
2 730 000
15 000
16 000
45 000
34 390
27 598
мар.
1 353 000
1 913 000
2 705 000
11 500
17 500
40 000
35 200
26 050
апр.
1 413 000
1 924 000
2 675 000
11 500
17 500
40 000
35 200
26 050
май.
1 416 000
1 879 000
2 701 000
15 000
17 000
32 500
60 000
31 125
июн.
1 412 000
1 866 000
2 744 000
12 950
22 790
25 670
60 000
30 353
июл.
1 404 000
1 888 000
2 766 000
12 670
20 000
18 330
50 000
25 250
авг.
1 419 000
1 944 000
2 785 000
13 750
19 000
18 330
50 000
25 270
сен.
1 436 000
1 995 000
2 770 000
10 000
19 000
32 500
40 000
25 375
окт.
1 437 000
1 994 000
2 847 000
11 600
21 250
30 200
56 000
29 763
ноя.
1 495 000
2 068 000
2 909 000
13 750
21 840
29 260
58 300
30 788
дек.
1 576 000
2 115 000
3 055 000
15 850
22 430
28 330
60 630
31 810
среднее
1 425 583
1 950 500
2 781 750
13 131
20 297
31 329
47 584
Приложение 8.3 ставки ГКО январь 2013
Дата
Краткосрочная ставка, % годовых
Среднесрочная ставка, % годовых
Долгосрочная ставка, % годовых
31.01.2013
5,06
4,59
6,68
30.01.2013
5,38
4,55
6,64
29.01.2013
5,5
5,51
6,65
28.01.2013
5,33
5,53
6,67
25.01.2013
5,07
5,56
6,68
24.01.2013
5,06
5,52
6,75
23.01.2013
5,21
5,66
6,76
22.01.2013
5,31
5,72
6,69
21.01.2013
5,5
5,77
6,7
18.01.2013
5,31
5,88
6,68
17.01.2013
5,24
5,88
6,7
16.01.2013
5,49
5,92
6,69
15.01.2013
5,49
6,06
6,67
14.01.2013
5,3
6,06
6,68
11.01.2013
4,73
6,06
6,68
09.01.2013
5,67
6,06
6,6
среднее значение за январь по краткосрочным ставкам
5,290625
ставка капитализации
10,58125
Приложение 8.4 Расчет остаточной стоимости земельного участка
Этажность здания
Чистый операционный доход
Стоимость строительно-монтажных работ
Коэффициент капитализации доходов от земли
Остаточная стоимость земельного участка
1071943,057
10,58
1956584,174
10,58
2841225,291
10,58
3725866,408
10,58
4610507,525
10,58
5495148,642
10,58
6379789,759
10,58
7264430,877
10,58
8149071,994
10,58
9033713,111
10,58
9918354,228
10,58
10802995,34
10,58
11687636,46
10,58
12572277,58
10,58
10,58
Вывод: судебное оспаривание кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка не целесообразно т.к. текущая стоимость 30 725 541,03 (тридцать миллионов семьсот двадцать пять тысяч пятьсот сорок один) рублей ниже расчетной стоимости 147 840 561(сто сорок семь миллионов восемьсот сорок тысяч пятьсот шестьдесят один) рубль.
):
) рублей.