Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.
Расчет стоимости однокомнатной квартиры площадью 32.2 по адресу КБР, г. Баксан
Таблица 6
Информация по рыночным продажам
Факторы
Объекты
оцениваемый
Описание объекта
1к. кв. площадью 32.2 10 этажного жил. дома
1к. кв. площадью 31 5 этажного жил. дома г. Баксан, ул. Ленина 129
1к. кв. площадью 29 5 этажного жил. дома г. Баксан, ул. Ленина 132
Площадь, м2
32.2
Состояние
хорошее
хорошее
Условия финансирования
рыночные
рыночные
рыночные
Дата предложения
18 декабря 2014 г.
19 декабря 2014 г.
Местоположение объекта
КБР, г. Баксан, пр. Ленина 129
КБР, г. Баксан, пр. Ленина 132
Этаж
Стоимость объекта оценки, без НДС
925 000
1 000 000
850 000
Таблица 7
Расчет стоимости однокомнатной квартиры площадью 32.2 по адресу КБР, г. Баксан
Факторы
Объекты
оцениваемый
Цена продажи
1 000 000
850 000
Площадь, м2
32.2
Стоимость за 1м2
28 727
32 258.1
29 310
Корректировка
Состояние
хорошее
хорошее
Корректировка
Условия финансирования
рыночные
рыночные
рыночные
Корректировка
Дата предложения
18 декабря 2014 г.
19 декабря 2014 г.
Корректировка
Местоположение объекта
КБР, г. Баксан, пр. Ленина 129
КБР, г. Баксан, пр. Ленина 132
Корректировка
Этаж
Корректировка
10%
Скорректиованная цена
32 258.1
26 379
Стоимость объекта оценки, без НДС
882 496
1 000 001
764 991
Таблица 8
Расчет стоимости трехкомнатной квартиры площадью 52.07 по адресу КБР, г. Баксан
Информация по рыночным продажам
Факторы
Объекты
оцениваемый
Описание объекта
3к. кв. площадью 52.07 10 этажного жил. дома
3к. кв. площадью 69 5 этажного жил. дома г. Баксан, ул. Ленина 136
1к. кв. площадью 77 5 этажного жил. дома г. Баксан, ул. Калмыкова
Площадь, м2
52.07
Состояние
хорошее
хорошее
Условия финансирования
рыночные
рыночные
рыночные
Дата предложения
18 декабря 2014 г.
19 декабря 2014 г.
Местоположение объекта
КБР, г. Баксан, пр. Ленина 136
КБР, г. Баксан, пр. Калмыкова
Этаж
Стоимость объекта оценки, без НДС
1 775 000
1 550 000
2 000 000
Таблица 9
Расчет стоимости трехкомнатной квартиры площадью 52.07 по адресу КБР, г. Баксан
Факторы
Объекты
оцениваемый
Цена продажи
1 550 000
2 000 000
Площадь, м2
52.07
Стоимость за 1м2
34 089
22 464
25 974
Корректировка
3%
4%
Скорректиованная цена
21 790
24 936
Состояние
хорошее
хорошее
Корректировка
Условия финансирования
рыночные
рыночные
рыночные
Корректировка
Дата предложения
18 декабря 2014 г.
19 декабря 2014 г.
Корректировка
Местоположение объекта
КБР, г. Баксан, пр. Ленина 136
КБР, г. Баксан, пр. Калмыкова
Корректировка
Этаж
Корректировка
10%
Скорректиованная цена
21 790
22 443
Стоимость объекта оценки, без НДС
1 615 810
1 503 510
1 728 111
Расчет стоимости трехкомнатной квартиры площадью 65.14 по адресу КБР, г. Баксан
Таблица 10
Информация по рыночным продажам
Факторы
Объекты
оцениваемый
Описание объекта
3к. кв. площадью 65.14 10 этажного жил. дома
3к. кв. площадью 69 5 этажного жил. дома г. Баксан, ул. Ленина 136
1к. кв. площадью 77 5 этажного жил. дома г. Баксан, ул. Калмыкова
Площадь, м2
65.14
Состояние
хорошее
хорошее
Условия финансирования
рыночные
рыночные
рыночные
Дата предложения
18 декабря 2014 г.
19 декабря 2014 г.
Местоположение объекта
КБР, г. Баксан, пр. Ленина 136
КБР, г. Баксан, пр. Калмыкова
Этаж
Стоимость объекта оценки, без НДС
1 775 000
1 550 000
2 000 000
Таблица 11
Расчет стоимости трехкомнатной квартиры площадью 65.14 по адресу КБР, г. Баксан
Факторы
Объекты
оцениваемый
Цена продажи
1 550 000
2 000 000
Площадь, м2
65.14
Стоимость за 1м2
27 249
22 464
25 974
Корректировка
2%
Скорректиованная цена
22 464
25 455
Состояние
хорошее
хорошее
Корректировка
Условия финансирования
рыночные
рыночные
рыночные
Корректировка
Дата предложения
18 декабря 2014 г.
19 декабря 2014 г.
Корректировка
Местоположение объекта
КБР, г. Баксан, пр. Ленина 136
КБР, г. Баксан, пр. Калмыкова
Корректировка
Этаж
Корректировка
10%
Скорректиованная цена
22 464
22 910
Стоимость объекта оценки, без НДС
1 657 035
1 550 000
1 764 070
Общая стоимость квартир составит:
1 к.кв. общ. пл. 32.2 кв.м. количеством 8 шт: 1*882 496= 882 496 руб.
3 к.кв. общ. пл. 52.07 кв.м. количеством 19 шт: 19*1 615 810=30 700 390 руб.
3 к.кв. общ. пл. 65.14 кв.м. количеством 20 шт: 20*1 657 035=33 140 700 руб.
Общая стоимость: 882 496+30 700 390 +33 140 700 = 64 723 586 руб.
Глава3. Анализ рынка жилой недвижимости региона
В настоящее время наблюдаются значительные различия рынков жилой недвижимости субъектов Федерации, вызванные различными особенностями, характерными для рынков отдельно взятых регионов. В субъектах РФ с неразвитой или неконкурентоспособной экономикой, отсутствием благоприятных условий для бизнеса и предпринимательства, низким уровнем финансовых потоков и отсутствием инвестиций, удаленных от крупных центров, с низким уровнем доходов населения и миграционным оттоком, рынок жилья долго находится в состоянии стагнации, низкий уровень предложения и спроса на объекты жилой недвижимости, сдерживали рост цен на них.
С одной стороны, недвижимость из года в год прибавляет в цене. С другой – цены на нее одними из первых реагируют на кризисные ситуации в экономике, но и восстанавливаются относительно быстро. Причем, в различных сегментах рынка недвижимости эти процессы протекают по-разному.
Едва ли можно ожидать в 2015 году серьезных ценовых колебаний. Скорее всего, цены будут стабильно подрастать на фоне инфляции. Из-за падения курса рубля неизбежно некоторое увеличение процентных ставок ипотеки, из-за которых для определенных слоев населения кредиты на недвижимость станут еще более недоступными.
При этом в КБР наблюдается высокий спрос на жилую недвижимость, обусловленный рядом факторов:
1. Более 4,7 тыс. человек (около 1 процента от всего населения Кабардино-Балкарии) в настоящее время проживает в ветхих и аварийных домах, не приспособленных для постоянного проживания.
2. Обеспеченность жильем на 1 жителя в КБР остается на крайне низком уровне (несмотря на ежегодный рост, она продолжает оставаться значительно ниже среднероссийского уровня – в 2012 году 18,2 кв. м в КБР общей площади против 26,6 кв. м общероссийского значения). [1]
Таблица 12
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на 1 жителя м2
Жилищный фонд – всего
в том числе:
частный
из него в собственности граждан
государственный
муниципальный
другой
…
Таблица 13
Основные показатели жилищных условий населения2
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя (на конец года), кв.м
14,8
16,8
17,6
17,8
18,0
18,2
18,4
из нее:
в городской местности
15,5
17,9
19,5
19,2
19,6
19,8
20,1
в сельской местности
14,0
15,2
15,2
16,0
16,2
16,3
16,4
Число квартир – всего, тыс. ед.
226,6
233,6
234,7
236,2
237,7
239,1
240,5
из них:
однокомнатных
24,9
24,4
23,9
24,8
24,9
25,1
25,2
двухкомнатных
67,5
66,4
64,8
65,8
65,9
66,5
66,6
трехкомнатных
79,2
80,2
80,8
80,4
80,8
81,1
81,6
четырехкомнатных и более
55,0
62,6
66,0
65,2
66,1
66,4
67,1
Средний размер одной квартиры кв.мобщей площади жилых помещений:
57,0
61,1
63,1
63,5
64,2
64,4
64,7
однокомнатных
30,1
27,8
30,3
29,3
29,6
29,7
29,7
двухкомнатных
45,0
45,6
48,0
47,5
47,7
47,9
47,9
трехкомнатных
58,5
60,8
64,2
64,4
64,7
64,8
65,0
четырехкомнатных и более
81,6
90,9
88,6
91,6
93,0
93,6
94,3
Капитально отремонтировано жилых домов за год, тыс. кв.м общей площади
10,4
0,9
188,31)
48,7
67,8
-
133,2
По состоянию на 1 января 2011 года жилищный фонд Кабардино-Балкарской Республики составляет 15 515,5 тыс. кв. метров общей площади, из них: аварийных жилых помещений 110,1 тыс. кв. метров, ветхих жилых помещений 268,4 тыс. кв. метров. Количество молодых семей состоящих на учете на получение жилья, году составило 2211.
В республике имеется 66 общежитий (в основном коридорного и блочного типов), в которых проживает около 4,5 тыс. семей. Наиболее острая проблема остается в г. Нальчике, где сосредоточено 76,5 процентов общежитий (52 объекта), в которых проживает более 3,5 тыс. семей. Построенные в 70-е и 80-е годы здания общежитий имеют значительный физический износ, близкий к аварийному состоянию.[2]
Жилищно-коммунальное хозяйство Кабардино-Балкарской Республики представляет собой важную отрасль территориальной инфраструктуры, деятельность которой формирует жизненную среду человека. Это сложнейший производственно-технологический комплекс жизнеобеспечения населения, в котором сосредоточена четверть основных фондов, а это более 5,1 млн. квадратных метров жилья, 3 350 жилых домов, 329 котельных, 49 ЦТП, 408,7 километров тепловых сетей, мощные инженерные системы водоснабжения и водоотведения с тысячами километров распределительных сетей: 4490,1 километров водопроводных сетей, 580 километров канализационных сетей и 530 водозаборных сооружений. Износ объектов коммунальной инфраструктуры составляет около 58 процентов.
В соответствии в вышеизложенным потребность в жилье у населения Кабардино-Балкарской Республики велика. Сегодня на фоне все возрастающего спроса населения Кабардино-Балкарии на жилье наблюдается незначительный рост предложения жилья.
Президентом Кабардино-Балкарской Республики по согласованию с Министерством регионального развития Российской Федерации утверждён график годового объёма ввода жилья на территории Кабардино-Балкарской Республики на 2011-2015 годы в составе республиканской целевой программы «Развитие жилищного строительства в Кабардино-Балкарской Республике в 2011-2015 годах».[3]
Таблица 14 Контрольные показатели по вводу жилья по Кабардино-Балкарской Республике на период 2011-2015 годов и индикативные показатели по вводу жилья на 2016-2020 годы
Наименование целевого показателя
Единица измерения
2011 год
год
2013 год
год
год
2016 год
2017 год
2018 год
2019 год
2020 год
Годовой объём ввода жилья
Тыс. кв. метров общей площади
Ведётся разработка проектов современного индустриального и индивидуального жилья, ориентированных на малоэтажное строительство, в том числе на селе с учётом национальных традиций. Одной из основных проблем на пути реализации проектов является отсутствие земельных участков, обустроенных коммунальной инфраструктурой. В целях увеличения объёмов индустриального жилищного строительства Программой предусматривается завершить строительство жилых домов, начатых до 2011 года.
Большое значение для увеличения объёмов строительства жилья имеют мероприятия по государственной поддержке крупных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства.
Проекты комплексного освоения и развития территорий планируется реализовать в городах Нальчике, Прохладном, Баксане и Нарткале. Данные проекты многоквартирного и малоэтажного жилищного строительства включают в себя строительство жилья и сопутствующей инфраструктуры (объекты коммунальной инфраструктуры, автомобильные дороги, объекты социальной сферы - детские сады, школы, учреждения здравоохранения, а также объекты коммерческой недвижимости, физкультуры и спорта).[4] Также планируется строительство разнообразных типов жилых домов: многоэтажных, многосекционных, малоэтажных, жилья экономического класса, т.е. для категорий граждан с разным уровнем доходов. Общая стоимость проектов КОРТ с привлечением мер государственной поддержки, планируемых в республике для реализации в 2011-2015 годах, составляет свыше 26 млрд. рублей, как это показано в таблице 4.
Таблица 15 Проекты комплексного освоения и развития территорий под жилищное строительство, планируемые для реализации в Кабардино-Балкарской Республике[5]
№ п/п
Наименование проекта, адрес
Площадь (га)
План ввода жилья на 2011-2015 годы (тыс. кв. м)/ стоимость строительства жилья (млн. рублей)
Общий планируемый объём ввода жилья (тыс. кв. м)
Общая стоимость строительства жилья (млн. рублей)
2011 г.
2012 г.
2013 г.
2014 г.
2015 г.
Жилой район Восточный, г. Нальчик
260,0
126,75/ 2 930,4
158,43/ 3 662,82
190,13/ 4395,72
264,1/ 6 105,9
316,89/ 7 326,36
1 056,3
24 421,2
Микрорайон Северный, г. Прохладный
27,8
5,22/ 93,96
6,54/ 117,72
7,84/ 141,12
10,9/ 196,2
13,1/ 235,8
43,6
784,8
Микрорайон Винсовхоз, г. Прохладный
18,5
1,31/ 23,58
1,64/ 29,52
1,96/ 35,28
2,72/ 48,96
3,27/ 58,86
10,9
196,2
Микрорайон Южный, г. Нарткала
11,0
3,6/ 64,8
4,5/ 81,0
5,4/ 97,2
7,5/ 135,0
9,0/ 162,0
30,0
540,0
Микрорайон Кооператор г. Баксан
10,0
3,36/ 60,48
4,2/ 75,6
5,04/ 90,72
7,0/ 126,0
8,4/ 151,2
28,0
504,0
ИТОГО:
327,3
140,24/ 3 173,22
175,31/ 3 966,66
210,37/ 4 760,04
292,22/ 6 612,06
350,66/ 7 934,22
1 168,8
26 446,2
Тот факт, что сегодня на долю индустриального жилья в общей площади возведенной жилой недвижимости в КБР приходится 14% не может не настораживать. Недостаточные объемы жилищного строительства и сокращение доли жилья, вводимого строительными организациями в Кабардино-Балкарской Республике, свидетельствует о регрессе строительной отрасли, ее нестабильности и неадаптированности к потребностям рынка.
Сектор загородной недвижимости в значительной мере зависит от экономического состояния региона. За 2013 год в доле новостроек загородной недвижимости появившейся на рынке, 89% составляют застройки частного, индивидуального характера (это около 245 тыс.кв.м.). Так же в сельской местности выстроены многоквартирные дома, общим количеством в 746 квартир (82,6 тыс.кв.м.). Здесь наблюдается, пусть и не значительный, но рост объемов ввода готовых площадей. Потенциально КБР очень перспективный район, поскольку расположен на предгорье Кавказа в живописных, экологически чистых местах.
Ситуация на рынке коммерческой недвижимости низко-стабильная. На сегодня офисно-торговые помещения — это переоборудованные постройки прошлых лет. Качество их невысоко. Как правило, В и С классов. Аналогичная ситуация сложилась и в промышленно-складском подсекторе.
Заключение
Для оценки объекта жилой недвижимости 10-ти этажного 40 квартирного жилого дома, расположенного в г. Баксан использовались методы затратного, сравнительного и доходного подходов.
Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.
Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. При расчёте доходным подходом используются следующие методы: метод капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков.
Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений.
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Список использованной литературы
1. Оценка недвижимости. Учебник под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002-496 с.
2. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. — С3Пб: Питер, 2001 год (серия «Учебники для вузов»).
3. Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». М., Дело, 1997 г., 461 с
4. Интернет ресурс «Из рук в руки» Декабрь 2014г.
5. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.07.2005 № 83-ФЗ)
6. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ)
7. Международные стандарты оценки. – М.: РОО, 1995
8. Об утверждении стандартов оценки. Постановление Правительства Российской Федерации № 519 от 06.07.2001.
9. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года №51,7-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21 октября 1994 года.
[1] Золотухина К.Н «Региональные особенности рынка жилой недвижимости как фактор социально экономического развития территории (на материалах Кабардино-Балкарской республики)»
по адресу КБР, г. Баксан 
10 этажного жил. дома
5 этажного жил. дома г. Баксан, ул. Калмыкова
по адресу КБР, г. Баксан