Расчет индекса доходности по проекту

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО

ОБРАЗОВАНИЯ

«КАБАРДИНО-БАЛКАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ В.М.КОКОВА»

Институт управления

Курсовая работа по дисциплине «Оценка собственности»

Оценка стоимости объекта недвижимости на примере 10-ти этажного жилого дома, расположенного в г. Баксан

Выполнил студент 51 группы

Института управления

Специальности ЭиУН

Тхагазитова Н.З.

Проверил

к.э.н., доцент

Микитаева И.Р.

Нальчик 2014

Содержание

Введение…………………………………………………………………………...3

Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости....................5

1.1 Недвижимость как объект оценки …………………………………………..4

1.2 Оценка недвижимости – основные понятия и терминология ……………10

1.3 Методы оценки стоимости недвижимости ………………………………..15

Глава 2. Методы оценки стоимости объекта недвижимости на примере 10-ти этажного жилого дома, расположенного в г. Баксан …………………….…...25

2.1 Описание объекта недвижимости.……………………………… ………....25

2.2 Затратный метод.……………………………. ……………………………...28

2.3 Доходный подход…………………………………………..……….……….30

2.4 Сравнительный подход.……………………………………..……….……...34

Глава3. Анализ рынка жилой недвижимости региона…………………....…...41

Заключение………………………………………………………………………47

Список использованной литературы…………………………………………...48

Введение

В Гражданском Кодексе РФ (статья 130, п. 1) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения»

Недвижимость обладает полезными свойствами, обусловленными как физическими характеристиками объекта недвижимости («естественная» полезность), так и социальной формой ее использования («социально-экономическая» полезность).

«Естественная» полезность недвижимости. В качестве физического объекта, недвижимость обладает «естественной» (природной) полезностью, удовлетворяющей определенные потребности человека.

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

К объектам оценки относятся отдельные материальные объекты (вещи, совокупность вещей, составляющие имущество лица, в том числе имущество определенного вида, движимое или недвижимое.)

Целью данной курсовой работы является изучение методов, используемых при оценке недвижимости.

Предметом оценки является 10-ти этажный 40-квартирный жилой дом расположенный по адресу: КБР, г. Баксан.

Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости

1.1 Недвижимость как объект оценки.

Как физический объект, недвижимость характеризуется:

- наличием «прочной связи» с землей, на которой он расположена недвижимость,

- местоположением (основная и наиболее существенная характеристика),

- определенным составом элементов, который формирует качественные характеристики (основное функциональное назначение или тип) объекта недвижимости (жилой дом, промышленное помещение и т.п.),

- натуральными единицами измерения (метры, килограммы, гектары),

длительностью физического существования,

- собственным жизненным циклом, состоящим из двух основных фаз — инвестиционно-строительной и фазы потребления (эксплуатации и управления объектом недвижимости вплоть до выведения его из оборота).

Недвижимость формирует физический компонент среды обитания человека и составляет одно из фундаментальных условий его жизнедеятельности.

«Социально-экономическая» полезность недвижимости.
Поскольку недвижимость составляет фундаментальное условие человеческой жизнедеятельности, возникает естественная потребность присвоить эти условия, чтобы гарантировать удовлетворение определенных интересов.

Собственность на недвижимость (особенно на землю) является одним из ключевых отношений между людьми, которое придает недвижимости комплекс новых свойств. Эти свойства, в отличие от «естественных», можно было бы назвать «социальными». Если попытаться представить процесс появления «социальных» свойств недвижимости в логической последовательности, то картина выглядела бы следующим образом.

Присвоение недвижимости требует особой юридической процедуры и юридического оформления — она называется «формирование объекта недвижимости». Формирование объекта (предмета) недвижимости — юридическое обособление (индивидуализация) объекта недвижимости, в результате которой объекту недвижимости присваивают технические и экономические характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из всех других аналогичных объектов на территории населенного пункта.

После того, как юридические права определены и оформлены соответствующим образом, собственник объекта недвижимости получает возможность использовать его в экономических и иных целях.

Юридическими признаками «объекта недвижимости» являются:

- удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику — государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;

- минимальные размеры (минимальная доля) той части недвижимого имущества, которая может быть обособлена в виде отдельного объекта недвижимости (зависит от назначения объекта) (перечень типов объектов недвижимости и возможные обособляемые единицы объектов недвижимости обычно устанавливаются законодательством);

- возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т.е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);

- функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать данный объект недвижимости отдельно от других объектов, или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости);

- наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.

Объект недвижимости — физический объект, «сложная вещь», состав которой образуют следующие различные элементы:

1. Земельные участки

2. Леса и многолетние насаждения.

3. Обособленные водные объекты

4. Недра.

5. Искусственные сооружения, неразрывно связанные с землей.

6. Предприятия.

7. Иное имущество, подлежащее государственной регистрации:

Период существования объекта недвижимости определяется периодом существования земельного участка, который как объект может исчезнуть только в силу радикального земельного передела, при котором сносятся все постройки, стираются все границы и земля нарезается заново. В период существования земельного участка все то, что построено на нем, может быть многократно перестроено, в том числе с полной заменой строений, растений и прочего. Именно поэтому любые строения на земельном участке, инженерные коммуникации под землей, озеленение или иное «облагораживание» участка земли рассматриваются как его улучшения.

Таким образом, под объектом недвижимости понимается земельный участок, благоустроенный (имеющей жилые постройки, инженерные коммуникации, зеленые насаждения, или спланированный под застройку и пр.) для достижения определенных целей.

Недвижимость как объект оценки

Недвижимыми объектами принято считать объекты, неразрывно связанные с землей: здания, сами земельные участки, отдельно расположенные водоемы, посевы, лесопосадки. Термин "недвижимое имущество” появился в российском законодательстве довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные выражения. Его установил своим указом Петр I в 1714 году.

В отечественном послереволюционном праве деление вещей на движимое и недвижимое имущество отсутствовало. Появилось же оно вновь у нас сначала в Законе «О собственности РСФСР», а затем в Основах гражданского законодательства Союза СССР и республик. В дальнейшем недвижимости были посвящены разделы в Законе «О залоге», «Основных положениях об ипотеке», ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости )».

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации определяется, что к недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов.

Признаки недвижимости:

1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).

В частности, сервитут — это «право ограниченного пользования чужим земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд...».

Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, а такие объекты недвижимости, как земля и недра имеют большую не только экономическую, но и стратегическую значимость для любого государства во все времена.

Например, в докапиталистический период, земля являлась единственным значимым источником богатства как каждого человека в отдельности, так и государства и общества в целом.

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

1.2 Оценка недвижимости – основные понятия и терминология

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продается и покупается, т.е. обращается на рынке. И, безусловно, участникам рынка необходимо знать, сколько стоит тот или иной объект недвижимости. При этом условия отчуждения объекта могут быть самыми разными: от продажи квартиры до реализации огромных комплексов зданий, сооружений, земельных участков. Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с процессом приватизации появились первые легальные сделки по продаже квартир. За прошедшие 14 лет он проделал беспрецедентно большой путь становления и развития.

Покупателей коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования данного объекта. А доход есть выраженная в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что чем выше размер дохода, надежность и длительность его получения, тем лучше.

Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества. Выяснения теоретических основ оценки недвижимости, приносящей доход, является целью данной статьи.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определенную дату.

Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный момент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.

Основные термины, используемые при описании рынка недвижимости, имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве (Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.98 (далее – Закон) и в «Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.07.01 г.) (далее – Стандарты оценки); ко второму – в профессиональной литературе (Международные и Европейские стандарты оценки); к третьему – формулировки, используемые непрофессионалами. Правильное понимание терминологии и владение ею помогает диалогу в области недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (п. 3 Стандартов оценки).

Международные стандарты оценки дают более развернутое определение. Рыночная стоимость (имущества) – это расчетная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Право собственности (Гражданский кодекс РФ, ч. I, ст. 209) включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник может по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать его им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Недвижимое имущество (недвижимые вещи) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В соответствии с законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Подход к оценке стоимости - общий способ определения стоимости, в рамках которого используется один или более методов оценки.

Метод оценки стоимости - способ определения стоимости, который варьируется в зависимости от подхода к оценке стоимости.

В настоящее время существует три подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный подходы. Иногда в литературе эти подходы называют методами, однако, согласно российскому законодательству, в оценке существуют именно подходы, содержащие соответствующие методы. В Стандартах оценки даны следующие определения каждому из подходов:

· затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

· сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

· доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Эти три подхода отражают прошлое, настоящее и будущее объекта оценки. Например, если говорить об оценке здания, то затратный подход отразит стоимость постройки объекта как коробки или просто совокупную стоимость строительных материалов (т.е. стоимость объекта по понесенным затратам – прошлое). Применение сравнительного подхода дает представление о том, сколько сегодня стоит объект, исходя из существующих на рынке сделок с аналогами (настоящее). А величина стоимости здания, полученная в рамках доходного подхода, будет складываться из доходов, которые получит владелец в будущем.

Согласно п. 18 Стандартов оценки, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Таким образом, необходимость применения всех трех подходов закреплено законодательно. Например, при оценке стоимости офисного центра или магазина в таком регионе с развитым рынком коммерческой недвижимости, как Казань, расчет рыночной стоимости объекта, исходя из существующих на момент оценки арендных ставок, является наиболее информативным.

В начале 2003 года российский рынок недвижимости характеризовался уверенной динамикой развития, нашедшей отражение в устойчивых темпах роста. В трех основных сегментах рынка коммерческой недвижимости отмечались высокий уровень спроса и активное наращивание объемов предложения, соответствующего международным стандартам. Повторяя путь, пройденный странами с развитой экономикой, российский рынок недвижимости сегодня демонстрирует последовательное развитие наряду с привлекательными уровнями доходности, что способствует динамичному притоку инвестиционного капитала в этот сектор.

На фоне общего повышения инвестиционной активности в стране недвижимость стала одним из наиболее востребованных инструментов вложения, что произошло впервые с момента перехода России к рыночной экономике в 1992 году. Смещение приоритетов нашло отражение в структуре инвестиционных портфелей инвесторов, снизивших долю вложений в долговые обязательства в пользу инвестиций на рынке недвижимости, который характеризуется более высоким уровнем доходности. Движение капитала, повлекшее увеличение объемов нового строительства, привело к еще большему снижению доходности пассивных инвестиций.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать предположение о том, что потребность в оценке недвижимости будет возрастать пропорционально количеству сделок. Кроме того, сегодня существует большой массив накопленной информации различными консалтинговыми агентствами, специальными службами, выпускающими профессиональные бюллетени, и просто базы данных риэлторских фирм. Также необходимо упомянуть о том, что планируется законопроект об отмене лицензировании оценочной деятельности, что приведет к появлению огромного числа новых игроков на рынке услуг по оценке.

Таким образом, стоит надеяться на развитие российского рынка оценочных услуг, в частности оценки недвижимости, в направлении совершенствования применяемых методов и подходов

1.3 Методы оценки стоимости недвижимости.

В мировой практике применяются три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т.д. (см. 5.1.). Методы оценки недвижимости – конкретные способы применения принципов оценки – зависят от принимаемого подхода.

Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов: определение области вопросов по оценке (суть оценки), предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование и, наконец, отчет о результате оценки стоимости объекта.

Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

- сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

- независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
· находятся в родственных отношениях;
· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
- инвестиционной мотивации, которая определяется:
· аналогичными мотивами инвесторов;
· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
· степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 1).

Рис. 1 Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (рис. 2):

или , где

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Рис. 2. Модель капитализации дохода

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

- фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

- резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:
- инвестиционной стоимости,поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
- рыночной стоимости.

Врамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
- прямой капитализации доходов;
- дисконтированных денежных потоков.

Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:
- уровень заработной платы;
- величина накладных расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли строителей в данном регионе;
- рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
- технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
- обоснование необходимости обновления действующего объекта;
- оценка зданий специального назначения;
- при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
- анализ эффективности использования земли;
- решение задач страхования объекта;
- решение задач налогообложения;
- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода (см. рис.3.3):
- Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
- Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
- Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
· физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
· функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
· внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

- Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

- Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Рис. 3. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом

Глава 2. Методы оценки стоимости объекта недвижимости на примере 10-ти этажного жилого дома, расположенного в г. Баксан

2.1 Описание объекта недвижимости.

Участок выделенный под строительство 10-ти этажного жилого дома расположен в г. Баксан.

Проектируемое здание расположено на участке со спокойным рельефом с соблюдением противопожарных и санитарных норм.

Вертикальная планировка решена с учетом природных условий, организации и стоком поверхностных вод расположения транспортных путей, инженерных сооружений и канализаций.

Отвод поверхностных вод с площадкой запроектирован с учетом стока воды в лотки проездной части внутриплощадочных проездов.

Расположение здания с учетом его этажности не нарушает нормативных требований по инсоляции соседних зданий. Въезд на участок осуществляется со стороны главной улицы.

За отметку 0.00 принято относительно пола первого этажа. На площадке кроме проектируемого 10-ти этажного жилого здания находятся также ряд других жилых зданий. Отведены места для организации площадок для отдыха, хозяйственных площадок. Для создания благоприятного местоположения и обеспечения требованиям, предусмотрены озеленительные площадки. Рядовая посадка деревьев вдоль дорог является шумозащитным устройством.

Объемно – планировочное решение здания.

Требуется запроектировать 10-этажную блок секцию на 40 квартир. Здание представляет собой простую архитектурную форму с размерами в плане 14.4x25,2 м.

Дом имеет 10 жилых этажей с теплым чердаком. Высота этажа принята 2.8 м, высота чердака 1.8 м. Многоэтажный жилой дом включает гамму квартир: однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные. Квартиры предназначены для заселения различного состава. Функциональные требования предъявленные к квартирам в основном спроектированы по периметру квартиры. В жилом многоквартирном доме максимально сблокированы санузлы и кухни смежных квартир.

Состав квартир:

Однокомнатные-1

Трехкомнатные-19

Трехкомнатные-20

Всего 40 квартир.

В проекте многоэтажного жилого дома детально разработан план первого этажа, где кроме квартир размещен и вход в дом и некоторые обслуживающие помещения.

Вход разработан непосредственно в лестничную клетку, при этом входной тамбур располагается над промежуточной лестничной площадкой. На первом этаже блоки лестничной клетки располагается мусоросборная камера, оборудованная водопроводом. Вход в мусоросборную камеру изолирован от главного входа в здание и к нему организован удобный подъезд для мусорной машины. При входе в дом необходимо предусмотреть место для индивидуальных почтовых ящиков.

Сообщение между этажами осуществляется через лестничную клетку , которая является и эвакуационной , а также устройство лифта.

Конструктивные решения здания.

Конструктивная схема здания с поперечными и продольно несущими стенами и опиранием панелей перекрытия по контуру. Десятиэтажный жилой дом запроектирован из условий наиболее прогрессивных конструкций и материалов.

Для проектирования жилого дома применяются следующие конструкции и материалы:

Фундаменты - ленточные из сборных железобетонных плит по ГОСТ 13580-85, и блоки бетонные по ГОСТ 13579-78.

Стены наружные – сборные керамзитобетонные панели толщиной 420 мм ( по теплотехническому расчету).

Стены внутренние – сборные железобетонные панели толщиной 120 и 160 мм

Перекрытия - из сборных железобетонных плит толщиной 120 мм.

Перегородки - сборные железобетонные панели толщиной 60 см.

Крыша с теплым чердаком и внутренним водостоком.

Кровля – рулонная 3-слойная.

Санузлы - железобетонные санитарно – технические кабины по серии 1.188.5

Лестницы – из сборных железобетонных маршей и площадок.

Двери наружные - остекленные и глухие по ГОСТ 24698-81

Двери внутренние - щитовые по ГОСТ 6629-74

Окна с раздельными переплетами по ГОСТ 11214-86

Полы линолеум на теплозвукоизоляционной основе, дощатый , керамическая плитка.

Отделка здания.

Наружная – заводская отделка панелей декоративным бетоном.

Внутренняя – в комнатах оклейка стен обоями улучшенного качества и побелка потолков.

В кухнях – масляная покраска стен на высоту 1.8м с облицовкой керамической плиткой кухонного фронта на высоту 0.6м между напольными и навесными шкафами включая боковые стены у плиты и мойки.

В ванной – масляная покраска стен на высоту 1.8 м с облицовкой керамической плиткой цокольной части на высоту 0.15 м и стен к которым примыкают санитарные приборы.

Инженерное оборудование.

Водопровод – хозяйственно- питьевой, расчетный напор у основания стояков 32 м.

Канализация – хозяйственно –бытовая в городскую сеть , водосток внутренний с открытым выпуском.

Отопление- водяное центральное.

Вентиляция – естественная вытяжка из кухонь и санузлов.

Электроснабжение – от внешней сети напряжение 380\220в.

Освещение лампами накаливания.

Лифт – пассажирский грузоподъемностью 400 кг.

Мусоропровод – с камерой на первом этаже со сменным контейнером.

Оснащение здания.

Оборудование кухонь и санузлов – газовые плиты . мойки , унитазы, ванны ,умывальники.

Технико – экономические показатели объемно планировочного решения.

1.Площадь застройки (Sз) = 362.88

2. Жилая площадь (Sж)= 1358.28

3.Вспомогательная площадь (Sв) =803.18

4. Общая площадь (Sо) =2161.46

5. Строительный объем (V) =63330.778

6. Площадь наружных стен (Sн.с) =2302.98

2.2 Затратный метод.

Метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы основан на использование стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявление различия между ним и оцениваемым объектом. Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единицы сравнение

Для расчёта используется следующая формула

Сн =Се.с.*Sо*К1*К2*К3*К4

Сн- стоимость оцениваемого объекта, Сес- стоимость 1м2 типичного сооружения на базовую дату, К1 - коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объекту и, прочим физическим параметрам, К2- коэффициент корректировки на местоположение объекта, К3-коэффициент изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки, К4-коэффициент, учитывающий прибыль застройщика.

Поэтапный расчет жилого многоквартирного дома.

1.Расположение объекта: КБР, г. Баксан.

2. Определяем объём помещений объекта: Sо = 63330.778 м³.

3.Группа капитальности – 1; территориальный пояс – 2; климатический район – 3; 1,08 – коэффициент для КБР с сейсмичностью 9 баллов.

4.Расчёт восстановительной стоимости объекта начинается в ценах 1 января 1969г.

Восстановительная стоимость 1 м3 здания равна 39.6 руб. (из УПВС №4,табл.40)

Коэффициент К1, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружениям по площади, объёму не учитываем.

Коэффициент изменения стоимости 1 м3 здания: К2 =0,98 Стоимость 1 м3 объекта

39.6*0.98 =38.808 руб./м3.

5.Учёт сейсмичности района К21

Стоимость 1 м3 объекта (согласно СНиП 2-7-81)

38.808*1.08 = 41.91264 руб./м3

6.Расчёт восстановительной стоимости здания с учётом его объёма.

Восстановительная стоимость здания в ценах 1 января 1969 г.

63330.778*41.91264 = 2 654 360.8 руб.

7. Приведение восстановительной стоимости здания к дате оценки:

1 этап. Переход от цен 1 января 1969 г., в которых составлены таблицы УПВС , к ценам 1 января 1984 г.

Принимаем отраслевой индекс - 1,19.

Принимаем территориальный индекс для КБР – 1,02.

Совокупный индекс: 1,19 * 1,02 =1,2138.

Стоимость здания с его учётом

1,2138*2654360.8 = 3221863.14 руб.

2 этап. Выполняем переход от цен 1 января 1984 г. К ценам 1 января 1991 г.(К32).

Указанный индекс составит 1,51

1,51*3221863.14 = 4865013.13 руб.

3 этап. Выполняем переход от цен 1 января 1991 года к ценам оценки 1 января 2014 г. (К33) Начисления НДС производится на итог сводного сметного расчёта. Указанный индекс составит 42.58.

42.58*5154979.68 = 207152259 руб.

Расчёт восстановительной стоимости объекта на дату оценки требует учёта некоторых дополнительных рыночных факторов. (К41).

-средняя прибыль подрядчика (К41) 20

- дополнительные издержки (К42) 5.

Восстановительная стоимость здания с учётом дополнительных издержек и предпринимательской прибыли

207152259*(1+(5+20)/100) = 258940323.75 руб.

Сумма полной восстановительной стоимости здания, расположенного в КБР, г. Баксан составит: 258940323.75руб.

2.3 Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маржинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры "Due Diligence" (дью-ди́лидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта

Затраты на строительство здания (77 682 097 руб.) распределяются на 3 года строительства. Расчет чистого операционного дохода приведен в таблице 1

Определение чистого операционного дохода

Таблица 1

Таблица 2

Продажа квартир по году

Расчет чистого дисконтированного дохода по проекту представлен в

таблице 3

Таблица 3

Расчет чистого дисконтированного дохода по проекту

Таблица 4

Расчет индекса доходности по проекту

Индекс доходности по проекту составит:

ИД = 80 592 654.2/53 956 097 = 1,5

Срок окупаемости определяется графически (рисунок 3). Для построения графика необходимы значения ЧДД нарастающим итогом, которые приведены в таблице 13

Таблица 5