Особенности оценки целостных имущественных комплексов.

Современная методология оценки целостного имущественного комплекса и его отдельных элементов основывается на концепции рыночной стоимости.

Рыночная стоимость – это стоимость в обмене или денежная сумма, которую бы принесло имущество, выставленное на продажу на открытом рынке на дату оценки в определенных условиях. Если процедуры продажи предусматривают наличие дополнительных условий (дополнительного инвестирования или выполнение других условий, которые требуют дополнительных материальных расходов), может определятся инвестиционная стоимость.

Для оценки имущественного состояния предприятий могут использовать расходный, сравнительный и доходный подходы.

Расходный метод в имущественной оценке определяет стоимость предприятия с точки зрения расходов, которые оно понесло. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменения конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате в ходе оценки возникает задача по проведению корректировки баланса предприятия. Базовой формулой в расходном подходе является:

Собственный капитал = Активы – Обязательства

Этот подход предусматривает использование двух методов: метод стоимости частых активов; метод ликвидационной стоимости.

Аналоговый (сравнительный) подход предусматривает, что ценность собственного капитала фирмы определяется тем, за сколько он может быть продан при наличии достаточно развитого рынка. Т.е. наиболее вероятной ценой фирмы является цена продажи подобной фирмы, зафиксированной рынком.

Сущность подхода заключается в следующем: выбирают предприятие, похожее с оцениваемым, которое было недавно продано. Далее рассчитывают соотношение между ценой продажи и любым финансовым показателем предприятия-аналога. Это соотношение называется мультипликатором. Произведение мультипликатора и того же базового финансового показателя оцениваемой компании дает ее стоимость.

В процессе оценки предприятия аналоговым методом одним из сложных вопросов является выбор аналогов.

Доходный подход предусматривает использование метода непрямой капитализации (дисконтирования денежного потока). При этом во время прогнозирования валового дохода учитываются доходы, которые могут быть получены от наиболее эффективного использования излишков активов. В случае отчуждения целостного имущественного комплекса как совокупности активов без обязательств его оценка базируется на имущественном подходе с учетом принципа наиболее эффективного использования этих активов.

Доходный подход базируется на сопоставлении будущих доходов инвестора с текущими расходами. Такое сопоставление ведется с учетом факторов времени и риска.

В этом случае могут использоваться два метода: метод капитализации и метод дисконтирования дохода.