Жилая застройка старых городов разнообразна. Ее планировочные, архитектурные и конструктивные особенности влияют на характер реконструктивных мероприятий, выбор которых обосновывают инженерными изысканиями.
Не менее важна оценка природных условий, сложившихся на территории. Значительно, например, влияние фактора подтопления на выбор методов реконструкции. Важен и учет опасных природных процессов, просадок, оползней, наводнений, снежных и селевых потоков.
Инженерные изыскания на реконструируемых территориях разделяют на исследование природных явлений, с одной стороны, и технического и морального состояния существующей застройки, с другой.
К первому относят геологические, гидрогеологические и топографические изыскания. Ко второму—так называемые обследования. Этим термином в жилищно-коммунальном хозяйстве определяют инженерные изыскания, проводимые для получения сведений о качестве благоустройства территорий, застройки, технического состояния зданий и инженерных систем.
Особенности природной среды, качество застройки и зданий оценивают на разных стадиях проектирования и разработки реконструктивных мероприятий.
1. Инженерные изыскания: общее обследование застройки. Состав документации и основные задачи.
В жилищно-коммунальном хозяйстве обследованием называют инженерные изыскания в городской застройке. Различают два вида таких изысканий: общее и детальное.
Целью общего обследования является получение информации об историко-архитектурной ценности застройки, планированию и благоустройству территории, градостроительных, технических и друг свойств домов. Все эти данные необходимы для разработки стратегии восстановления и восстановления домов, но прежде всего – благоустройства территории.
От полноты информации зависит степень обоснованности решений. Недостаточность или неточность исходных данных может привести к непоправимым потерям в городской среде, поэтому обследования проводят с особой старательностью. Для этого разработана программа, которая отражает идею комплексного подхода к реконструкции.
Комплексность выражается двумя факторами.
Во-первых, рассмотрение территории застройки как части городской структуры;
Во-вторых, изучение совокупности сведений, которые характеризуют отдельные дома как элементы этой застройки.
Рис. 1. Программа общего обследования застройки
Исходная информация о территориях разделена на пять групп. Особенно важна историко-архитектурная и градостроительная, поскольку они являются отправным пунктом в проектировании реконструкции. Данные о домах выделены в четырех группы. Снова же ведущие из них — это сведения об архитектурно-исторической ценности.
Исходные документы общего обследования содержат в себе расчетно-объяснительную записку - сборник информации и обоснованных выводов, необходимых для принятия градостроительных решений и составления бизнес-планов.
Обследование содержит в себе :
а) отбор архивных материалов, б) натурные изыскания и в) камеральную обработку. Исходными документами являются ситуационный план существующей застройки, технические паспорта домов с инвентаризационными поэтажными планами, исторические документы об эволюции планирования территории и домов.
Технические паспорта отражают состояние домов и все изменения, которые состоялись в них. По действующим правилам эксплуатации на базе осмотров технического состояния домов в эти паспорта вносят изменения.
Не менее важны материалы генерального плана развития города или проект детального планирования. В последнее время, в связи с переходом к рынку и отсутствием централизованного финансирования, исключают детализацию мероприятий реконструкции. Поэтому предлагают разрабатывать концепцию благоустройства района и его планировочных структур. Обследования ориентируют на градостроительные ограничения и требования общегородского и зонального значения.
Историко-архитектурную ценность застройки исследуют на двух уровнях. Изучают планировочную структуру территории и обследуют дома-памятники. Обследования начинают с анализа архивных документов учреждений городского управления, исторических и краевых музеев. Именно здесь концентрируются сведения, которое касаются застройки территорий, сохраняются и планы города, составленные в разные эпохи.
Эволюцию планировочной структуры территорий изучают, анализируя указанные документы. Как правило, привлекают специалистов по инспекциям государственного контроля, охраны и использования памятников истории и культуры. Используют исследования, проведенные этими инспекциями.
В результате анализа составляют историко-архитектурную справку (рис.2), где приводят сведения о качестве пространственной структуры территории и ее частей, наличия памятников архитектуры и мест утраченных исторических домов. Определяют историю застройки в целом и отдельных домов. Выявляют особенности возникновения и перекладки улиц, изменений в планировании территории и причины этих изменений. Справку сопровождают графическим материалом - планом ретроспекции развития территории. На нем наносят существующие и снесенные памятники архитектуры, их охранные зоны, которые разделяют на заповедные, регулирования и так далее. Показывают оптимальные секторы обзора сохраненных памятников.
Рис. 2. Историко–архитектурная справка.
Информацию о ситуациях на местностиполучают на основе полевых обследований. Во времяобходов тщательно проверяют наличие ифункцию домов, поскольку возможны расхождения фактических и архивных данных. Эти данные сопоставляют с планами, которые сохраняются в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Уточняют границы домовладений и территорий, подведомственных эксплуатационным организациям (государственным, акционерным или частным ремонтно-эксплуатационным предприятиям, кондоминиумам, другим обществам и фирмам).
Обследование ситуации соединяют с получением информации о домах. На ситуационном плане условными обозначениями отделяют жилую застройку от нежилой. Наносят нумерацию домов и других зданий. Указывают этажность и материал стен. В дополнение к этому плану часто строят картограмму этажность.
Про транспортные и пешеходные потокиинформацию черпают в отделе главного архитектора города. В случае их отсутствия сведения об интенсивности движения транспорта и составе потоков экипажей получают в результате натурных обследований.
При обследовании системы социально-бытового обслуживания:
1.Уточняют соответствие состава и параметров учреждений действующим нормативным требованиям. 2. Обследованиесистемы социально-бытового обслуживания корректируют с генеральными планами развития города.
3. Полученную информацию совмещают с обследованием арендаторов и собственников недвижимости. 4. Выявляют не только месторасположение, вместимость и техническое состояние объектов, но степень влияния на окружение шума и загрязнения, вызванных, например, разгрузкой или складированием товаров, внутриквартальным движением транспорта и пешеходов.
Рис. 3. Информация о системе социально-бытового обслуживания
Разрабатывают картограмму судьбы застройки, на которой условными обозначениями выделяют отдельные территории или дома, которые подлежат: сносу, требуют капитального ремонта, частичного ремонта, выведения из жилого фонда в нежилой и наоборот и т.д.
В рекомендациях по реконструкции обосновывают ликвидацию предприятий и учреждений в жилой застройке. Выделяют группы домов, где допустимо вкрапление некоторых административно-хозяйственных организаций. Определяют возможность изменения баланса территории в пользу зеленых насаждений, которых обычно не хватает.
