Метод дисконтирования денежных потоков

Метод прямой капитализации предполагает определение стоимости объекта недвижимости и производится путем одного математического дейст­вия, при котором используется ставка капитализациидохода за один год. Но денежные потоки от владения недвижимостью могут быть неравномерными и ставки капитализации их также могут быть различными. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый де­нежный поток. Данный подход носит название «метод капитализации дохо­да» или «метод дисконтирования денежного потока».

Метод представляет собой способ конвертации будущих выгод от вла­дения недвижимостью в ее текущую стоимость. Выгоды включают:

• периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости (N01) и
дополнительные чистые денежные потоки без амортизации и налогов;

• денежный поток от продажи объекта в конце периода владения за выче­
том издержек на оформление сделки.

Определяющим моментом в методе дисконтирования денежных потоков является выбор соответствующих ставок капитализации. Это должно проис­ходить на основе детального исследования и анализа рынка.

Пример: Офисное помещение выставлено на продажу за 42 млн. рублей. Площадь здания 2500 м². На момент продажи здание арендуется надежным арендатором, который выплачивает арендную плату из расчета 4000 руб. в год за 1 м² и принимает на себя постоянные и переменные расходы по содер­жанию здания. Срок аренды истекает через 2 года, и арендатор планирует ос­вободить здание.

Здание после освобождения целесообразно отремонтировать, на ремонт отводится 3 месяца и планируется затратить 12 млн. руб. Арендная плата возрастет до 8000 руб. за 1 м . Операционные расходы на содержание зданий подобной серии составляют не менее 35 % от собираемой арендной платы. Ожидаемый рост арендной платы, начиная с 4 года эксплуатации, 10 % в год. Ожидаемые потери арендной платы 10 %. Ставка дисконта 20 % годовых. В конце 6 года объект предполагается продать за 48 млн. руб. Есть ли смысл вкладывать деньги в проект?

Решение:

1. Определяем текущую стоимость денежного потока от эксплуатации здания.

2. Определяем текущую стоимость предполагаемой перепродажи в конце 6 года:

48000 тыс. руб.хО,3349- 16075,2 тыс. руб. 3. Определяем текущую стоимость объекта на момент оценки: 16075, 2 тыс. руб. + 30522,7 тыс. руб. = 46597,7 тыс. руб. Вывод: оценочная стоимость здания выше продажной цены, поэтому есть смысл вкладывать средства в проект.