Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход - это и есть оценка текущей стоимости недвижимости.
Базовыми понятиями являются чистый операционный доход (NOT) й ставка капитализации (R). Стоимость недвижимости (V) определяется по формуле
V = NOI/R.
Метод прямой капитализации дохода предполагает использование в расчетах чистого операционного дохода за один год.
Чистый операционный доход - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученная от оцениваемого имущества, после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений. Алгоритмрасчета N01 включает следующие этапы.
1этап. Определение потенциального валового дохода от сдачи имущества в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.
2 этап. Определение эффективного валового дохода путем исключения из потенциального валового дохода предполагаемых убытков из-за неза]руженно
сти помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы. -3 этап. Из прогнозируемого эффективного валового дохода вычитаются все прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы и резервы. К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним относятся налоги на имущество и землю, страховые взносы по страхованию имущества. К операционным или эксплуатационным расходам относятся традиционные расходы на содержание объекта. При расчетах учитываются не фактические, а прогнозируемые типичные расходы на следующий год после даты оценки. При эксплуатации недвижимости имеются расходы, которые производятся достаточно редко. Для их учета введено понятие резервы, под которыми понимают ежегодное резервирование средств под долгосрочные расходы. Реально же резервирование средств не производятся. К резерву относятся такие элементы здания и оборудования, которые служат меньше прогнозируемого срока экономической жизни здания. Например, крыша, лифты, сантехника, внутренняя проводка и т.п.
Ставка капитализации - наиболее сложный вопрос при оценке доходной недвижимости. Простейшим и наилучшим способом определения ставки капитализации является получение ее с помощью собранной рыночной информации. Общая ставка капитализации может быть рассчитана следующим образом:
R-NOI/V.
Другим методом определения ставки капитализации является метод кумулятивного построения, или метод суммирования. Суть метода состоит в том, что ставка разбивается на составные части:
- безрисковую ставку дохода;
- компенсацию за риск;
- компенсацию за низкую ликвидность;
- компенсацию за инвестиционный менеджмент (управление инвести циями).
При расчетах ставки капитализации дохода могут быть использованы методы инвестиционной группы и ипотечно-инвестиционного анализа. Мировая практика исходит из того, что при покупке недвижимости привлекаются ипотечные кредиты, т.е. используется финансовый левередж (рычаг). Следовательно, стоимость объекта недвижимости состоит из двух составляющих: ипотечный кредит (М) и собственный капитал (Е).
Ставка капитализации также разделится на две составляющие: ипотечную постоянную иставку дохода на собственный капитал.
Ипотечная постоянная ( R м ) - это отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга по кредиту (DS) к основной сумме долга (М).
Ставка дохода на собственный капитал (Re) - это отношение денежных поступлений до вычета налогов (I е) к сумме вложенного собственного капитала (Е).
Общая ставка капитализации при использовании ипотечного кредита будет определятся по формуле
R=m x RM + e xRe,
где е - доля собственного капитала в стоимости объекта;
т- доля ипотечного кредита.
Пример: Необходимо определить минимальную доходность проекта, если на приобретение объекта использованы собственные средства инвестора 3 млн. руб. иипотечный кредит 3 млн. руб. Кредит получен на 15 лет под 11% годовых с ежемесячным погашением. Инвестор хотел бы иметь доход не менее 15 % годовых. Решение:
1. Определяется годовой платеж банку по кредиту: DS= 3000000 руб. х 12мес. х 0,01137-409320 руб.
Коэффициент 0,01137 рассчитан с использованием таблиц шести функций денег.
2. Доход инвестора на собственный капитал
I в = 3000000 руб. х 15% / 100 % - 450000 руб.
3. Минимальный чистый годовой доход по проекту N01 - 409320 руб. +450000 руб. - 859320 руб. Ставка капитализации дохода по проекту
