Определение стоимости недвижимости методом сравнительного анализа продаж (рыночный подход)

Метод САП - это метод оценки объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов после внесения корректировок, учитывающих различия между объектами.

Метод основан на принципе замещения (максимальная стоимость собст­венности определяется минимальной ценой, за которую может быть приоб­ретен объект с полезностью, аналогичной оцениваемому) и применяется только при развитом рынке недвижимости. В настоящее время в России при­менение метода возможно в отношении квартир.

Алгоритм метода следующий:

1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации могут быть: публикации в прессе,
собственное досье оценщика, информация риэлторских фирм, нотариусов,
страховых компаний, строительных компаний, территориального управления Госкомимущества.

2. Проверяется информация о сделках - сделка должна быть подтверждена
одним из участников (покупателем или продавцом) или агентом (риэлтор­
ской компанией). Выявляются условия продажи. Сделки между взаимозависимыми лицами, родственниками, сделки, связанные с банкротством, в
расчет не принимаются.

3. Производится корректировка сопоставимого объекта на основе принципа
вклада (вклад - это сумма, на которую увеличивается или уменьшается
стоимость объекта или доход от него вследствие наличия или отсутствия
какого-либо дополнительного фактора).

Правило корректировки: если сопоставимый объект в чем-либо превосхо­дит оцениваемый, то фактическая цена его продажи уменьшается на величи­ну вклада, и наоборот. Корректировка может осуществляться в двух основ­ных формах: в денежном выражении и в процентах.

Поправки в денежном выражении - это сумма, которая прибавляется или вычитается из стоимости сопоставимого объекта. Размер поправок определя­ется оценщиком исходя из его опыта и знаний.

Пример: оценить стоимость квартиры на основании информации о про­даже сопоставимой квартиры за 8000 у.е.

Оценщик определил вклад местоположения в 500 у.е., вклад этажности в300 у.е., вклад наличия телефона в 500 у.е.

Процентные поправки используются в том случае, если сложно опреде­лить абсолютное значение вклада, но рыночные данные свидетельствуют, что существуют процентные отличия.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего применяется повышающий ко­эффициент, если хуже - понижающий.

Существуют 2 формы учета процентных поправок:

> независимая - каждая отличительная характеристика учитывается сама по
себе, независимо от других характеристик. При расчете общей суммы по­
правки независимые поправки суммируются.

> поправки на кумулятивной основе - каждая отличительная характеристика учитывается учетом наличия других отличительных характеристик.
При расчете общей суммы поправки кумулятивные поправки перемножаются.

Определяются единицы сравнения, поскольку сравниваемые объекты отличаются по размеру и числу входящих в них единиц. На различных сег­ментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения. На рынке продажи земельных участков это:

S цена за 1 сотку - под строительство индивидуального дома, кот­теджа, дачи;

S цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, про­мышленного назначения или жилищного строительства; ^ цена за 1 м² - в деловых центрах городов, для магазинов и офисов,

гаражей, торговых киосков;

S цена за 1 фронтальный метр - для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости; S цена за лот - для стандартных по форме и размеру участков в рай­онах жилой, дачной застройки;

■S цена за единшгу плотности - это коэффициент отношения площа­ди застройки к площади земельного участка. Правила зонирования обычно ограничивают величину здания этим коэффициентом. На­пример, если коэффициент равен 3, то суммарная площадь всех этажей не должна более чем в 3 раза превышать общую площадь земельного участка. Это означает, что можно построить 3-этажное здание на всем участке, 6-этажное - на половине участка, 12-этажное - на 0,25 участка.

При анализе застроенных участков в качестве единицы сравнения могут применяться:

•S цена за 1 м² общей или полезной площади жилого, офисного или гос­тиничного здания, коттеджа, дачи, квартиры и т.д. Если рассматривает­ся доходная недвижимость (офисное или торговое здание), то полезной площадью считается площадь, сдаваемая в аренду (не учитывается площадь лифтов, коридоров и т.п.); ^ цена за 1 м³ - для складов, элеваторов и др.; •S цена за 1 фронтальный метр; •S цена за комнату, квартиру или объект недвижимости - допустимо и

возможно лишь при стандартных размерах сопоставимых объектов; S цена за единицу, приносящую доход - место в гараже, место парковки.

Пример: Рассчитать стоимость квартиры на основе предыдущих продаж сопоставимых квартир, если известны следующие данные.

Американским институтом оценщиков предложен следующий порядок внесения поправок: 3. I юправки, учитывающие разницу в наборе прав, передаваемых в сделке.

2. Поправки на финансовые условия сделки.

3. Поправки на условия продажи, учитывающие взаимосвязь между продав­
цом и покупателем.

4. Поправки на время.

5. Поправки, учитывающие местоположение.

6. Поправки на физические характеристики объекта.

Первые четыре поправки вносятся в строго указанной очередности. При этом после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим поправкам). После­дующие поправки могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы кор­ректировки как в процентах, так и в денежном выражении. Возможно одно­временное использование корректировок в процентах и денежном выраже­нии.

Методы расчета и внесения поправок:

- метод общей группировки;

- метод парных продаж;

- экспертные методы;

- метод корреляционно-регрессионного анализа.

Метод общей группировки используется на активном рынке недвижимо­сти, когда имеется информация о достаточном числе продаж, необходимых для изучения рыночного разброса цен. Суть метода: если разброс цен неве­лик, например, около 1%, то можно с уверенностью заключить, что стои­мость объекта является величиной, средней по отношению к наибольшему и наименьшему значению в рассматриваемой группе сравнителышх продаж.

Пример: Выявлено 3 сопоставимых продажи квартир. Требуется оценить квартиру на основе информации об их продаже.

Разброс между ценами 1220 тыс. руб. - 1210 тыс. руб. = 10 тыс. руб, (<1%). Тогда стоимость квартиры (1205 + 1220): 2 - 1212,5 тыс. руб.

Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключе­нием одного параметра (например, местоположения), наличием которого яв­ляется разница в цене этих объектов. В результате можно рассчитать поправ­ку на эту характеристику.

Ограниченность применения метода парных продаж связана со сложно­стью подбора объектов парной продажи, поиском и обработкой большого количества информации.

Пример: Оценить поправку на наличие гаража с учетом имеющихся у оценщика данных по парным продажам.

Оценщик определяет среднее значение поправки: (8000 -I 9000 + 9500 + 10000 + 8000) : 5 = 8900 у.е.

Модальное значение (наиболее часто встречающееся): 8000 у.е. Медиальное значение (значение на середине ряда): 9000 у.е. Поправка на гараж: 8900 у.е.

При выборе значения поправки оценщик должен руководствоваться не только математическими соображениями. Величина поправки зависит от опыта и знаний оценщика.

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок (обычно про­центных) составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, на­сколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Пусть Х стоимость

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Метод корреляционно-регрессионного анализа основывается на допу­щении, что существует взаимосвязь между изменением цены объекта недви­жимости и изменением каких-либо его характеристик. При применении ме­тода допустимо представлять итоговую оценку в диапазоне значений.

Данный метод трудоемок и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, поскольку метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Пример: Необходимо скорректировать цену аналога общей площадью 1000 м², проданного за 500 тыс. у.е.

Последовательность внесения поправок представлена в таблице 10.