Оцінювання нерухомого майна

Потреба оцінювати індивідуально визначене майно підприємства постає в разі продажу під час санації чи ліквідації частини майна боржника, під час приватизації чи застави окре­мих об'єктів активів та в ряді інших випадків. З метою оптимізації процесу оцінювання майна підприємства окремі об'єктиакти­вів доцільно об'єднати в однорідні групи:

1) об'єкти нерухомості;

2) нематеріальні активи;

3) рухомі об'єкти основних засобів;

4) рухомі об'єкти оборотних активів.

У цьому підрозділі охарактеризовано особливості оцінювання об'єктів нерухомості, до яких належать будівлі, споруди, їх стру­ктурні компоненти та передавальні пристрої, у тому числі житло­ві будинки та їх частини. Особливості оцінювання вартості неру­хомого майна висвітлено в Національному стандарті оцінки № 2 «Оцінка нерухомого майна».

Об'єкти нерухомого майна поділяються на земельні ділянки (їх частини), що не містять земельних поліпшень, земельні ділян­ки (їх частини), що містять земельні поліпшення, і земельні по­ліпшення. У певних випадках під час проведення оцінювання зе­мельна ділянка (її частина), що містить земельні поліпшення, може розглядатися як умовно вільна від земельних поліпшень. Оцінювання обладнання, яке нерозривно пов'язане із земельними поліпшеннями і відокремлення якого призведе до зменшення рин­кової вартості земельних поліпшень, проводиться у складі таких земельних поліпшень.

Визначимо особливості застосування різних методичних під­ходів до оцінювання нерухомості.

Витратний підхід доцільно застосовувати для оцінювання нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого с обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна. Для визначення ринкової вартості інших об'єктів оцінювання витратний підхід застосовується тоді, коли їх заміщення або відтворення фізично можливе та (або) економічно доцільне.

У разі застосування витратного підходу інформація, що вико­ристовується для проведення оціночних процедур, повинна від­повідати ринковим даним про витрати на створення цього неру­хомого майна або подібного нерухомого майна в сучасних умовах з урахуванням доходу підрядника.

Застосовування витратного підходу для проведення оціню­вання земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, та зе­мельних поліпшень полягає у визначенні залишкової вартості за­міщення (відтворення) об'єкта оцінювання. Залишкова вартість заміщення (відтворення) складається із залишкової вартості за­міщення (відтворення) земельних поліпшень та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання.

Оцінювання земельних ділянок, що містять земельні поліп­шення, або земельних поліпшень із застосуванням методів ви­тратного підходу передбачає таку послідовність оціночних про­цедур:

— визначення ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'я­заних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання;

— визначення вартості відтворення або вартості заміщення земельних поліпшень;

— розрахунок величини зносу (знецінення) земельних поліпшень;

— визначення залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінювання як різниці між вартістю заміщення (відтво­рення) та величиною зносу земельних поліпшень, збільшеною на величину ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання.

Вихідними даними про фізичні характеристики земельних по­ліпшень можуть бути:

— документи бюро технічної інвентаризації;

— проектно-кошторисна документація будівництва об'єкта оцінювання, якщо під час ідентифікації цього об'єкта не виявле­но розбіжностей між його фактичними фізичними характеристи­ками та такою документацією;

— документи натурних обмірів об'єкта оцінювання та доку­менти, що підтверджують фізичний (технічний) стан поліпшень, проведених спеціалізованими організаціями, які відповідно до законодавства мають право виконувати такі роботи.

У разі відсутності будь-якого із зазначених документів пода­ється документ, що підтверджує проведення натурних обмірів або обстеження фізичного (технічного) стану власником (балансоутримувачем) об'єкта оцінювання. Зазначені вихідні дані до­даються до звіту про оцінювання майна.

Метод прямого відтворення, як правило, застосовується для оцінювання об'єкта, заміщення якого неможливе, а також у разі відповідності Існуючого використання об'єкта оцінювання його найефективнішому використанню.

Метод заміщення, як правило, застосовується для визначен­ня вартості заміщення об'єкта, що побудований (будується) за типовим проектом, або за умови економічної недоцільності від­новлення об'єкта оцінювання у його первісному вигляді.

У разі використання методу заміщення для оцінювання земель­них поліпшень вартість заміщення визначається на основі розра­хунку поточної вартості витрат на створення земельних поліп­шень, що є подібними до оцінюваних згідно з проектно-кошто­рисною документацією, або за вартістю одиничного показника земельних поліпшень (площа, об'єм), що є подібними до оці­нюваних.

Розрахунок величини зносу земельних поліпшень може здійс­нюватися через застосування методу розбивки або методу строку життя. Метод розбивки передбачає обґрунтування та визначення величини кожного виду зносу, що наявний в об'єкта оцінювання, окремо. При цьому можуть проводитися такі оціночні процедури:

— величина фізичного зносу розраховується за кожним конс­труктивним елементом окремо або через узагальнену оцінку ви­ходячи з фактичного фізичного (технічного) стану земельних по­ліпшень у цілому на дату оцінювання. Фізичний знос може визначатися через розрахунок необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак фізичного зносу;

— величина функціонального зносу розраховується виходячи з наявних ознак невідповідності споживчих характеристик об'єкта оцінювання сучасним вимогам щодо подібного нерухо­мого майна на ринку (відсутності певних споживчих характерис­тик або наявності надлишкових споживчих якостей земельних поліпшень). Функціональний знос може визначатися через розра­хунок необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак функціонального зносу, іншим способом урахування функціона­льного зносу є визначення вартості заміщення об'єкта оцінюван­ня через використання інформації про вартість функціонального аналога, що не має ознак функціонального зносу, наявних в об'єкта оцінювання;

— величина економічного зносу розраховується на основі по­рівняння прогнозованого доходу від найбільш ефективного вико­ристання подібного нерухомого майна на дату оцінювання з про­гнозованим доходом від найбільш ефективного використання об'єкта оцінювання з урахуванням частки земельних поліпшень; прогнозованої завантаженості об'єкта оцінювання за умови найефективнішого використання згідно з його проектною потуж­ністю; цін продажу (цін пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (цінами пропозиції) подібного нерухомого майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими ознаками;

— коефіцієнт сукупного зносу (придатності) визначається як добуток відповідних коефіцієнтів фізичного, функціонального та економічного зносу, що наявні в об'єкта оцінювання.

Метод строку життя базується на обґрунтованому припу­щенні про залишковий строк економічного життя. При застосу­ванні цього методу всі наявні види зносу об'єкта оцінювання вважаються повністю врахованими.

Під час проведення оцінювання нерухомого майна за умови існуючого використання надлишкова частина земельної ділянки, надлишкові потужності тощо, якщо їх можна відокремити від об'єкта оцінювання, ураховуються за їх ринковою вартістю за умови найбільш ефективного використання.

У разі застосування дохідного підходу валовий дохід, що очі­кується отримати від найефективнішого використання об'єкта оцінювання, може розраховуватися виходячи з припущення про надання цього об'єкта в оренду або інформації про інше вико­ристання подібного нерухомого майна. На підставі цього при­пущення прогнозування валового доходу здійснюється з ураху­ванням необхідної інформації щодо ринку подібного нерухо­мого майна.

Дані про фактичний валовий дохід (фактичні операційні ви­трати), що отримує (несе) власник (користувач) від використання об'єкта оцінювання, можуть застосовуватися, якщо вони відпові­дають ринковим даним щодо подібного нерухомого майна.

У процесі оцінювання також ураховуються типові умови до­говорів оренди подібного нерухомого майна. При цьому може проводитися відповідне коригування під час прогнозування роз­міру орендної плати з метою приведення її у відповідність до ти­пових умов ринку оренди подібного нерухомого майна.

Метод прямої капіталізації доходу при оцінюванні вартості нерухомості передбачає таку послідовність оціночних процедур:

— прогнозування валового доходу на основі результатів аналі­зу зібраної інформації про оренду подібного нерухомого майна з метою проведення аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типових умов оренди) або інформації про використання подіб­ного нерухомого майна;

— прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу. Чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та операційними витратами, рентний дохід — як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації проду­кції, що отримується на земельній ділянці, та виробничими ви­тратами і прибутком виробника;

— обґрунтування вибору оціночної процедури, визначення ставки капіталізації та її розрахунок;

— розрахунок вартості об'єкта оцінювання діленням чистого операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації.

Метод дисконтування грошового потоку передбачає таку послідовність оціночних процедур:

— обґрунтування періоду прогнозування;

— прогнозування валового доходу, операційних витрат та чи­стого операційного доходу (рентного доходу) за роками, кварта­лами або місяцями в межах прогнозованого періоду;

— обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки дисконту та її розрахунок;

— визначення поточної вартості грошового потоку як суми поточної вартості чистого операційного доходу (рентного до­ходу);

— прогнозування вартості реверсії та розрахунок її поточної вартості;

— визначення вартості об'єкта оцінювання як суми поточної вартості грошового потоку та поточної вартості реверсії.

Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту об'єктів оцінювання доцільно проводити такі оціночні процедури:

— порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна;

— аналіз альтернативних видів інвестування та визначення ризиків інвестування в об'єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком, а також за наявності — інших додаткових ризиків інвестування, пов'язаних з об'єктом оцінювання;

— інші оціночні процедури, які характеризують дохід на інве­стований капітал і повернення інвестованого капіталу та обґрун­товані у звіті про оцінювання майна.

Необхідні витрати, що пов'язані з приведенням споживчих характеристик об'єкта оцінювання у відповідність до спожив­чих характеристик подібного нерухомого майна, дохід від якого враховувався під час прогнозування чистого операційного до­ходу об'єкта оцінювання, можуть бути враховані під час засто­сування:

— методу прямої капіталізації доходу — зменшенням вартості об'єкта оцінювання на розмір поточної вартості витрат, необхід­них для такого приведення;

— методу непрямої капіталізації доходу (дисконтування гро­шового потоку) — через їх додавання до операційних витрат у відповідних періодах здійснення в межах періоду прогнозування.

При визначенні обсягу необхідних витрат ураховується техні­чна можливість та економічна доцільність усунення ознак фізич­ного та (або) функціонального зносу. При цьому до розрахунку вартості об'єкта оцінювання додається калькуляція необхідних витрат, які враховуються під час проведення оцінювання.

Операційні витрати прогнозуються у цінах, що діють на дату оцінювання. У процесі прогнозування операційних витрат урахо­вуються втрати власника (балансоутримувача), пов'язані з отриманням валового доходу.

Визначення вартості реверсіїздійснюється через застосу­вання таких оціночних процедур:

— щодо об'єктів оцінювання, строк корисного використання яких необмежений протягом періоду прогнозування, — розраху­нку ринкової вартості об'єкта оцінювання на початок періоду, що настає за прогнозним;

— щодо об'єктів оцінювання, строк корисного використання яких вичерпується на кінець періоду прогнозування, — розраху­нку суми вартості ліквідації земельних поліпшень та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділян­кою), визначених на кінець періоду прогнозування.

Порівняльний підхіддо оцінювання вартості нерухомості пе­редбачає таку послідовність оціночних процедур:

— збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна та визначення об'єк­тів порівняння;

— вибір методу розрахунку вартості об'єкта оцінювання з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації;

— зіставлення об'єкта оцінювання з об'єктами порівняння з наступним коригуванням ціни продажу або ціни пропонування об'єктів порівняння;

— визначення вартості об'єкта оцінювання через урахування величини коригуючих поправок до вартості об'єктів порівняння;

— узгодження отриманих результатів розрахунку.

Зіставлення об'єкта оцінювання та об'єктів порівняння здійс­нюється за такими показниками, як ціна об'єкта порівняння, ціна одиниці площі чи об'єму тощо.

Узгодження отриманих величин вартостей об'єктів порівнян­ня здійснюється:

— за величинами вартостей об'єктів порівняння, що найчас­тіше трапляються;

— на основі визначення середньозваженої вартості;

— за вартістю об'єкта порівняння, яка зазнала найменших ко­ригувань;

— на основі вартостей об'єктів порівняння, інформація про ціни продажу (ціни пропонування) та характеристики яких най­більш достовірна;

— із застосуванням інших оціночних процедур, що обґрунто­вуються у звіті про оцінку майна.

Узгодження результатів оцінювання, отриманих із застосу­ванням витратного, дохідного та порівняльного підходів, здійс­нюється з урахуванням мети і принципів оцінювання, що є ви­значальними для конкретної мети її проведення, обсягів та рівня достовірності вихідних даних та іншої інформації, яка викорис­товувалася під час проведення оцінки.