Приклад.

Об’єкт оцінки - нежитлові приміщення двоповерхової адміністративної будівлі, літ.А, загальною площею 228,9 кв.м., що розташовані за адресою: Запорізька обл., Бердянський район, смт. Андріївка, вул. Нова, 4а. Об’єкт оцінки вбудовано в перший та другий поверхи адміністративної будівлі(літ. А). Приміщення першого та другого поверхів мають коридорну систему плануванн, окремі входи в приміщення з коридору та гарне природне освітлення.

Технічний стан об’єкта оцінки в цілому можна охарактеризувати як задовільний. Місце розташування об’єкта оцінки характеризується як зручне, оскільки він розташований в серединній зоні села. Найбільш ефективним використанням оцінюваного об’єкта є використання приміщення як офісного або сфери послуг (майстерні по ремонту одягу, взуття, техніки, ксерокопіювальні посуги, тощо).

В результаті огляду даних Бази Оцінювач дійшов наступних висновків:

1. Ринок оренди та продажу нерухомості в селах та смт Запорізької області не достатньо розвинений для впевненого використання статистичних методів порівняння.

2. Більшість приміщень не мають чіткої розмежованої спеціалізації використання. Так достатньо часто в якості найбільш ефективного використання зустрічається торгово-офісне призначення, торгівля та громадське харчування, а також побутово-складське призначення.

3. Неможливо визначити конкретні тенденції, виявити закономірності на фоні випадковостей. Отже слід шукати інші більш менш формалізовані підходи до розрахунку поправок, що враховують відмінності між об'єктом оцінки і аналогами.

4. Оцінювачем знайдено 4 об’єкти нерухомості, що є вбудованими приміщеннями, які використовуються в якості офісних чи побутових приміщень, перебувають в задовільному стані та не мають відокремлених входів. Оскільки з часу настання кризи (осінь 2008 р) росту вартості на ринку нерухомості в Україні не спостерігається, подальше коригування на час не відбуватиметься.

Перелік об'єктів, запропонованих до продажу, приведений в таблиці 1.

Таблиця 1 - Перелік об'єктів, запропонованих до продажу.

Оцінювачем в процесі відбору найбільш істотних ціноутворюючих чинників було віддано перевагу наступним кількісним і якісним характеристикам:

• категорія населеного пункту (місто або село/смт) – кількісна оцінка;

• статус населеного пункту (районний центр чи ні) – кількісна оцінка;

• зона розташування в межах населеного пункту – якісна оцінка;

• об’ємно планувальні характеристики (площа об’єкта) – якісна оцінка.

З відібраних характеристик якісними є оцінка всіх чинників. Для виконання процедури перекладу якісної ознаки в числові значення, на думку фахівців (інформація опублікована на сайтіhttp://www.neirosplav.com/ex_per.html), краще всього використовуватиякісну дискретну шкалу з максимальною кількістю градацій рівним 9 (табл. 2). Така шкала надає якнайкращі можливості для виразу відмінностей порівнюваних об'єктів.

Таблиця 2 - Шкала якісних оцінок «1–9».

Для вибраних чинників порівняння переклад якісних характеристик в кількісні представлений в таблиці 3.

Таблиця 3 – Переклад якісних характеристик в кількісні.

Для обліку категорії і статусу населеного пункту скористаємося бінарною змінною, що приймає значення:

- для визначення категорії населеного пункту у разі категорії «місто» - 1, і у випадку категорії – «село чи смт» - значення 0;

- для визначення статусу населеного пункту у разі якщо населений пункт є районним центром - 1, та у випадку підпорядкування районному центру - 0.

Відібрані ціноутворюючі чинники, з урахуванням кодування якісних характеристик, занесено в таблицю 4

Таблиця 4 - Значення ціноутворюючих чинників.

№ аналога	Адреса		Оцінка категорії населеного пункту	Оцінка статусу населеного пункту	Оцінказони розташування в межах населеного пункту	Оцінкаоб’ємно планувальних характеристик
Об’єкт оцінки	Андріївка
	с. Балочки, Пологовський р-н
	м. Пологи
	с. Басань Пологовський р-н
	с. Інженерне Пологовський р-н

Сформуємо матрицю порівняння:

Таблиця 5 - Матриця порівняння.

	Оцінка категорії населеного пункту	Оцінка статусу населеного пункту	Оцінказони розташування в межах населеного пункту	Оцінкаоб’ємно планувальних характеристик

Пронормуємо елементи матриці :

Таблиця 6 - Нормування матриці

		1,732	3,464	7,55

Нормована матриця має вид:

Таблиця 7- Нормована матриця

			0,577	0,53
	0,577		0,397
	0,577	0,577	0,53
	0,577	0,577	0,53

Для зручності виконання перевірки властивості нормованої матриці (сума квадратів елементів в кожному стовпці повинна бути рівна 1) і подальших розрахунків зручно скласти наступну таблицю:

Таблиця 8 - Нормування матриці

Квадрати елементів матриці			0,333	0,281
	0,333		0,158
	0,333	0,333	0,281
	0,333	0,333	0,281
Сума по стовбцю		0,999	0,999	1,001

Визначаємо вагові коефіцієнти, які виконуються на базі даних таблиці 8.

Таблиця 9 - Визначення вагових коефіцієнтів.

Номер об’єкта-аналога
	0,614	0,7840	1,276	1,628	0,37
	1,491	1,2210	0,819	0,671	0,152
	0,947	0,9730	1,028	1,057	0,24
	0,947	0,9730	1,028	1,057	0,24
Сума				4,413	1,002

Знаючи вагові коефіцієнти, визначимо вартість 1 м² даного об’єкта оцінки як середньозважену величину за вартістю об'єктів-аналогів

=0,37*322,19 + 0,152*320,85+ 0,24*322,38 + 0,24*359,75=331,69

Отже, за результатами коригувань з використанням методів матричної алгебри Оцінювачем встановлено, що середнє значення середнє значення відкорегованої вартості складає 331,69 грн. за 1 м² без ПДВ.