Глава 4. Обследование технического состояния зданий. 54

МОДУЛЬ 4

²Инвентаризация и инженерные

Изыскания

При реконструкции (кап. ремонте)

жилых и общественных зданий²

Под редакцией

д.т.н., проф. Римшина В.И.

Модуль составил :

к.т.н., проф. Ковалевский В.П.

Программную реализацию лекций выполнил в PowerPoint :

к.ф.-м.н., доц. Рольбин Ю.A.

Г.

С О Д Е Р Ж А Н И Е :

Глава 1. Введение в инвентаризацию и инженерные изыскания при реконструкции застройки. …………………………………….. 4

Глава 2. Система технической инвентаризации ………………………26

2.1. Государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов градостроительной деятельности. 26

2.2. Объекты технической инвентаризации 30

2.3. Порядок проведения технической инвентаризации. 31

Глава 3. Техническая инвентаризация зданий (строений) и

инфраструктуры 33

3.1. Общие инженерные изыскания. 33

3.2. Инженерно-геодезические изыскания 39

3.2. Инженерно-геодезические изыскания 43

Глава 4. Обследование технического состояния зданий. 54

4.1. .Методы обследования. 54

4.2.0бщий осмотр зданий. 105

4.3. Детальное обследование зданий 112

4.4. Обследование фундаментов и оснований 114

4.5. Обследование стен 120

4.6. Обследование перекрытий 131

4.7. Обследование лестниц 137

4.8. Обследование перегородок. 140

4.9. Обследование балконов и лоджий 141

4.10. Обследование крыш и кровель 143

4.11. Обследование инженерных коммуникаций. 144

4.12. 0бследование дорог, проездов и площадей. 149

4.13. Обследование объектов зеленых насаждений. 152

4.14. Правила техники безопасности при проведении

обследований. 153

4.15. Техническое заключение 159

Глава 5. Мониторинг ……………………………..160

Тесты168

Список литературы180

Глава 1. Введение в инвентаризацию и инженерные изыскания

при реконструкции застройки.

Диагностика несущих строительных конструкций является одной из наиболее важных проблем, возникающих в процессе эксплуатации зданий и сооружений. Множество объектов не дорабатывают предусмотренный им нормативный срок только из-за того, что своевременно не были выявлены дефекты строительства и повреждения полученные во время эксплуатации.

Рост аварий в последние годы стал следствием отсутствия сезонных осмотров и периодической инвентаризации объектов, сокращением планово-предупредительных ремонтов, снижения средств на финансирование эксплуатационных нужд и др.

Одной из основных проблем сокращения сроков эксплуатации зданий и сооружений является своевременное и правильное определение состояния конструктивных элементов их остаточной несущей способности и причин, вызывающих появление дефектов.

Каждое здание или отдельная конструкция имеют определенное назначение.

Конструкции должны удовлетворять требованиям по условиям эксплуатации, т.е. соответствовать климатическим параметрам района, атмосферным и сейсмическим нагрузкам, характеристикам грунтов и др.

Требования, которым должны удовлетворять здания и сооружения в основном касаются:

- безопасности людей и экологии;

- обеспечения проектного уровня гигиены и комфорта;

- создание условий для поддержания здания в соответствующем рабочем состоянии.

В течение всего срока службы здание должно безотказно функционировать. При назначении нормативных сроков службы зданий учитывают основное их назначение и условие безопасности. (Табл. 1).

Важной экономической задачей проектирования является создание равнодолговечной конструкции, отличающейся примерно одинаковым сроком службы всех ее частей (Табл. 2)

Долговечность – это свойство здания сохранять работоспособность до наступления предельного состояния при установленной системе технического обслуживания и ремонтов. Показателями долговечности являются средний срок службы, срок службы до первого капитального ремонта, межремонтный срок службы.

Долговечность элементов или конструкций оценивается продолжительностью их безотказной работы с возможными перерывами для проведения профилактических ремонтов.

Значительным фактором, влияющим на долговечность жилых здания и их конструктивные элементы, является воздействие внешней среды. Степень воздействия внешней среды от температуры и влажности наружного воздуха, интенсивности дождей и оттепелей, величины ветрового напора, содержания в атмосфере производственных газов и других вредных примесей.

Совместное воздействие на конструктивные элементы здания различных факторов, вызывающих попеременное увлажнение, замерзание, оттаивание и изменение структуры материала, усиливает процесс разрушения, который становится особенно интенсивным в агрессивной влажной среде.

Ремонтопригодность –это способность элементов здания к техническому обслуживанию и ремонту путем проведения технических обслуживаний и ремонтов. Идеально конструкция должна бы состоять из элементов и узлов, имеющих одинаковые характеристики начальной безотказности и долговечности. По истечении срока службы детали такой конструкции должны были бы одновременно разрушиться, однако, таких случаев в практике не существует. Увеличение срока службы строительных конструкций может быть достигнуто путем своевременного устранения возникающих дефектов (Табл. 3).

Важной задачей текущих ремонтов является предупреждение возможных повреждений или физического износа конструкций.

Для количественной оценки ремонтопригодности используют коэффициенты готовности и ремонтопригодности:

- коэффициент готовности определяют по формуле

К_г= Т_э/(Т_э+Т_в)

где Т_э и Т_в – время эксплуатационного периода и восстановления;

Этот коэффициент определяет вероятность того, что в любой момент времени здание будет нормально функционировать.

- коэффициент ремонтопригодности определяют по формуле

К_р = C^пр_о /(С^пр_о + С^пр_р)

где С^пр_о– приведенная к одному году стоимость конструкции;

С^пр_р – приведенная стоимость ремонтов.

Коэффициент ремонтопригодности показывает вероятность того, что данный конструктивный элемент здания находится в рабочем состоянии.

Надежность – это свойство сохранения работоспособности в течение всего срока эксплуатации здания. Надежность оценивается такими характеристиками, как безотказность, долговечность, ремонтопригодность и сохраняемость.

В процессе проектирования и конструирования здания закладывают его расчетную надежность.

В процессе эксплуатации на надежность здания оказывают влияние – внутренние напряжения в конструкциях, не соответствующие их проектным значениям; внешние воздействия; система технического обслуживания; техническая квалификация обслуживающего и ремонтного персонала.

Надежность строительных конструкций никогда не может быть стопроцентной, так как в природе не существует ничего идеального.

Безотказность– свойство системы (элемента) сохранять работоспособность в течение заданного срока без вынужденных перерывов. В качестве количественных характеристик, оценивающих это свойство, чаще всего используются вероятность безотказной работы, вероятность отказа и интенсивность отказов.

Работоспособность– это состояние, при котором дом и его элементы способны нормально функционировать в заданных режимах, при котором значения параметров, характеризующих способности выполнять заданные функции, соответствуют требованиям нормативно-технической или проектной документации.

Отказ – это событие, заключающееся в нарушении работоспособного состояния объекта. Отказ элемента – это явление случайное, но причины связаны с определенными физическими и физико-механическими процессами происходящими на разных этапах его работы.

Причиной возникновения отказов является превышение действующими нагрузками критических значений, предельно допустимых для данного материала или элемента.

Максимальное количество аварий происходит в первые годы эксплуатации. Это связано с наличием периода приработки, когда проявляется большинство дефектов, заложенных при проектировании и возведении. С увеличением возраста здания уменьшается влияние начальных дефектов и все более увеличивается вероятность аварий от повреждений и нарастающего естественного (физического) износа зданий и их конструкций (Табл.4).

Резервирование прочности конструкций. На стадиях проектирования и изготовления конструкций физические параметры имеют превосходства над расчетными параметрами. Это находит отражение при проведении контрольных испытаний кратковременной разрушающей нагрузкой элементов строительных конструкций. Превышения кратковременной разрушающей нагрузки над расчетной нагрузкой составляет для конструкций по виду материала следующие значения:

- металлические конструкции -1,3…..1,5

- железобетонные конструкции -1,8…..2,3

- деревянные конструкции -2,4…..2,8

- каменные конструкции -2,1…..2,5

Основные эксплуатационные свойства жилого здания – это система показателей характеризующих микроклимат помещений, физический и моральный износ. Микроклимат – это совокупность физических параметров воздушной среды в помещении (температуры, влажности, движения воздуха и температуры ограждающих поверхностей), он влияет на комфортность пребывания в доме и складывается из таких факторов, как тепловлажностный режим, чистота воздуха, зрительный и шумовой комфорт. В создании заданного режима этих параметров участвуют системы инженерного оборудования здания и его ограждающие конструкции. Человек чувствует себя хорошо, если его организм находится в состоянии нормального теплообмена с окружающей средой.

Физический износ зданий и их элементов – это полная или частичная утрата ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств под воздействием различных нагрузок или сил природы.

В зависимости от характера внешних воздействий физический износ можно разделить на:

- природно-климатический;

- механический;

- синергетический.

Физический износ (природно-климатический) или старение – износ от переменных нагрузок, вызываемых циклическим изменением температурно-влажностных условий окружающей среды:

- коррозия металлических конструкций и арматуры железобетонных конструкций;

- эрозия;

- выветривание железобетонных и каменных конструкций;

- гниение и биоповреждение деревянных конструкций;

- износ под действием агрессивных сред.

Механический износ – это износ от переменных напряжений, вызванных внешней, многократно повторяющейся нагрузкой, например истирание.

Синергетический износ - это износ, обусловленный совокупностью силовых нагрузок и природно-климатических факторов.

Физический износ по конечной цели можно разделить на две формы: первую и вторую.

Первая форма – стоимостной износ, характеризуемый показателями, определяемыми при технической инвентаризации и переоценке фондов.

Вторая форма – к ней относится утрата способности выполнять заданные функции, заложенные при проектировании и возведении (несущую способность, прочность, устойчивость, влаго- и морозостойкость и др.) и установление показателей методом объективного диагностирования в ходе технического обследования.

По жизненному циклу, физический износ можно классифицировать на три фазы:

- первая фаза – интенсивный износ (период приработки, деформаций, дефектов связанных с качеством материалов, изделий и конструкций, качеством строительно-монтажных работ, осадкой фундаментов т др.). Этот период не продолжителен и на него распространяется гарантия, выданная строительной организацией (на два года). В этот период производится послеосадочный ремонт.

- вторая фаза – период нормальной эксплуатации, который характеризуется монотонным износом. Процесс износа конструктивных элементов и здания в целом замедляется в результате периодических капитальных ремонтов, замены и обновления конструктивных элементов. В этот период накапливаются необратимые деформации, приводящие к структурным изменениям материала, медленной его деградации.

- третья фаза – период интенсивного износа, который характеризуется повторным усиленным нарастанием износа конструктивных элементов вследствие критического накопления «эксплуатационной усталости». В этой фазе износ здания остановить и компенсировать практически невозможно. Он достигает критического значения и возникает вопрос о целесообразности ремонта или списания и разборки здания.

Физический износ в технических паспортах выражают в рублях и процентах. При этом принимают следующую стратификацию жилищного фонда по его физическому износу: от 0 до 20% - хорошее состояние объекта, от 21 до 40% - удовлетворительное, от 41 до 60% - неудовлетворительное и более 60% - ветхое.

Стоимость физического износа С_ф (в руб. ) определяют по формуле:

С_ф = С_в х К_ф

где С_в - восстановительная стоимость здания;

К_ф- коэффициент физического износа здания (в долях единицы).

Физический износ здания в процентах можно рассчитать по формуле:

И_ф = 100 Т_э : Т_эн

где Т_э – фактический срок эксплуатации здания;

Т_эн – нормативный срок службы здания.

Также по формуле с учетом износа отдельной конструкции:

И_ф= И_кi K_i

где И_ф – физический износ здания;

И_ki – физический износ отдельной конструкции;

K_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

i - число конструктивных элементов (от 1 до n).

Физический износ конструкции, конструктивного элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, можно определить по формуле: И_кi = Ф_kiР_i/Р_к

где Ф_ki – физический износ участка конструкции, элемента или системы;

Р_i – размеры (площадь или длина) поврежденного участка в м или м²;

Р_к – размеры всей конструкции в м или м²;

Моральный износ– величина, характеризующая степень не соответствия основных параметров, определяющих условия проживания, объём и качество предоставляемых услуг современным требованиям.

Моральный износ влияет на удобство пользования зданием, на эксплуатационные свойства: чем больше износ этого вида, тем ниже функциональная комфортность.

При капитальном ремонте зданий устраняют и моральный и физический износ. Нередко строительные конструктивные элементы и инженерные системы с малым физическим износом требуют замены из-за их морального износа. Если Моральный и физический износ совпадают, то это идеально, т.е. отношение физического к моральному износу равно единице.

Моральный износ подразделяют на два рода: первый и второй. Первый как стоимостной в денежном выражении- это снижение восстановительной стоимости здания вследствие уменьшения затрат на воспроизводство из-за внедрения в строительство новой техники и рассчитывают по формуле:

С_м1 = К_м1 х Сстр

где К_м1 - коэффициент, которым учитывают отношение новой стоимости конструкций и инженерных систем к старым;

Сстр – первоначальная стоимость здания.

Только одного - второго рода моральный износ - определяют во время общего обследования. Моральным износом в этом случае можно оценить только состояние инженерных сетей.

Моральный износ зависит от научно-технического прогресса. Технологическое старение вызывает потребность в улучшении благоустройства и модернизации инженерного оснащения зданий.

Стоимость морального износа второго рода, который отражает несоответствие здания современным требованиям комфорта и соответствующим эксплуатационным характеристикам, рассчитываю по формуле:

С_м2 = К_м2 х Сстр

где К_м2 – коэффициент, которым выражают несоответствие здания современным требованиям.

В муниципальном жилом фонде можно довольно точно рассчитать износ второго рода. Определяют дефекты здания, соответствующие описаниям, принимают процент износа и составляют соответствующие таблицы. Данные используют для построения картограмм морального износа.

Градостроительные свойства здания - это его положение на местности относительно соседних строений, архитектурно - планировочное решение, этажность, строительный объем, освещенность, инсоляция, уровень шума и характеристика аэрационного режима застройки.

Качество зданий и застройки оценивают на основании обследований, проводимых на разных стадиях разработки мероприятий по эксплуатации и реконструкции. При этом используют соответствующие методы и средства диагностики (Табл.5).

Глава 2. Система технической инвентаризации

2.1 Государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов градостроительной деятельности.

Система технической инвентаризации сформирована в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000

№ 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, №50, ст. 4901).

Устанавливает единый подход к проведению государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности (далее объектов) и составлению технической документации на эти объекты для различных целей, в том числе и для государственной регистрации прав.

Государственный технический учет объектов обеспечивает эффективное государственное управление, регулирование функционирования хозяйственного комплекса, эксплуатацию и управление недвижимостью в Российской Федерации;

- систематизация и обновление данных о недвижимом имуществе;

- информационное обеспечение органов государственной власти, органов местного самоуправления, правоохранительных органов, прокуратуры, судов, юридических лиц и граждан;

- информационное обеспечение градостроительной деятельности, создание обобщенной информационной базы об объектах градостроительной деятельности;

- сбор и представление сведений об объектах градостроительной деятельности для проведения государственного статистического учета;

- подготовку необходимой информации и создание условий для осуществления государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней;

- определение стоимости зданий и сооружений гражданского и производственного назначения и создание достоверной базы для налогообложения;

- включение стоимости зданий и сооружений в баланс эксплуатирующих их организаций и исчисление государственной пошлины и иных платежей;

- использование данных технического учета при разработке планов строительства, восстановления и реконструкции зданий, строений, сооружений и коммуникаций;

- определение стоимости производства восстановительного и капитального ремонта.

Технический учет объектов - система сбора, документирования, обработки, обобщения (систематизации) и хранения информации о зданиях и сооружениях всех видов, полученной в результате проведения их технической инвентаризации.

Целью технического учета является - удостоверение государством факта их возникновения, существование методического пособия или прекращение существования, для эффективного государственного управления, регулирования функционирования хозяйственного комплекса, эксплуатации и управления недвижимостью в стране.

Техническому учету подлежат - здания, сооружения жилищно-гражданского и производственного назначения. Учет объектов осуществляется путем проведения их технической инвентаризации, в том числе определения их инвентаризационной стоимости, внесения записи на определенную дату в Единый государственный реестр объектов с присвоением инвентарного номера. Инвентаризация объектов осуществляется на основании проектной документации, данных бухгалтерского учета о балансовой стоимости.

По результатам технической инвентаризации, на каждый объект составляется Технический паспорт, в котором фиксируются: наличие объекта в натуре, его фактическое местоположение, владелец, границы, состав, назначение, технические характеристики, стоимость, состояние, инвентарный, реестровый, кадастровый номера, а также отметка о внесении сведений о данном объекте в Реестр объектов недвижимости (приложение 1).

Методическое руководство по проведению государственного технического учета и технической инвентаризации и сопровождение выполнения директивных документов возлагается на ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ».

Техническая инвентаризация объекта подразделяется на первичную, текущую (плановую и внеплановую).Первичной технической инвентаризации подлежат все объекты учета, инвентаризация которых не проводилась. По результатам первичной инвентаризации на каждый объект учета оформляется техническая документация.

Текущая (плановая) техническая инвентаризация проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений (проводится не реже одного раза в пять лет).

Текущая (внеплановая) инвентаризация проводится при изменениях в технических или качественных характеристиках объекта (ремонт, реконструкция и т.п.), а также при совершении с объектом учета сделок.