Третий этап. Определение износа зданий и сооружений

После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимо­сти объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «из­нос», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребля­ется в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм перено­са издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.

В практике оценки применяется несколько методов определения износа и сооружений:

• метод срока жизни;

• метод разбиения.

Метод разбиения заключается в учете всех видов износа, к которым относятся:

• устранимый физический износ;

• неустранимый физический износ;

• устранимый функциональный износ;

• неустранимый функциональный износ;

• внешний износ.

Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта яв­ляются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость. На­против, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость, то износ относится к неустранимому. Клиенты оценщиков часто требуют, чтобы список восстановимых элементов вместе с расчетом издержек вос­становления включался в отчет об оценке.

Определение (оценка) физического износа. Ниже приведены табли­цы (5.8 - 5.12), иллюстрирующие расчет физического износа, как устрани­мого, так и неустранимого.

Таблица 5.8

Определение обесценения, вызванного устранимым физическим износом

Таблица 5.9

Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом компонентов с коротким сроком жизни

Таблица 5.10

Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим

износом долговременных элементов

Расчетные данные	Единица измерения, долл.
Полная стоимость воспроизводства (без прибыли застройщика), долл.	70 000
Устранимые физические ухудшения, долл.	7 900
Полная стоимость воспроизводства компонентов с коротким сроком жизни, долл.	24 000
Продолжение табл. 5.10
Полная стоимость воспроизводства компонентов с долгим сроком жизни (1-2-3), долл.	38 100
Эффективный возраст сооружения, лет
Экономический срок жизни сооружения, лет
Износ компонентов с долгим сроком жизни , %
Обесценение компонентов с долгим сроком жизни , долл.	7 239

При использовании другого метода расчета физического износа- экс­пертного метопа - эксперт путем осмотра определяет процент износа каждо­го элемента здания, а затем соответственно величину износа в стоимостном выражении.

Таблица 5.11

Определение физического износа

Процент износа элементов здания может быть определен и как средне­взвешенная величина по всем элементам здания

Определение (оценка) функционального износа. Функциональный износ, так же как и физический, бывает устранимым и неустранимым. Кри­терий отнесения износа к устранимому или неустранимому такой же, как и в случае с физическим износом. Соответственно стоимость устранимого функционального износа определяется как затраты, целесообразные с точ­ки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта. Устранимый функциональный износ вызывается:

• недостатками, требующими добавления элементов;

• недостатками, требующими замены или модернизации элементов.

В первом случае он равен разнице между стоимостью выполнения тре­буемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены первоначально при строительст­ве объекта оценки. Это объясняется тем, что обычно перестройка части объ­екта обходится дороже, если бы эта часть создавалась в момент строитель­ства самого объекта.

Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется за­тратами на замену устаревших элементов.

Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недос­татком, так и избытком качественных характеристик объектов опенки. При недостатке он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду данного объекта.

Неустранимый функциональный износ рассчитывается следующим об­разом:

Элементы зданий и сооружений, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов, относятся к «сверхулучшениям». В данном случае речь идет о неустранимом функцио­нальном износе, вызванном избытком качественных характеристик.

Пример. Создание систем внутренней связи прибавило к стоимости объек­та 23 000 долл., а затраты на установку составили 30 000 долл. Таким образом, убыток установки этих элементов составил 7000 долл. Количество излишних элементов, как правило, увеличивается с возрастом недвижимости.

Определение (оценка) экономического взноса. Внешний (экономичес­кий) износ выражается в снижении функциональной пригодности недви­жимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факто­рами: общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т.д. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внеш­него воздействия в большинстве неустраним. Он традиционно рассчитыва­ется двумя способами:

методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой – нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний износ;

методом капитализации рентных потерь с использованием валового рентного мультипликатора. Осуществляется сравнение доходов от аренд­ной платы сопоставимых объектов, причем один подвергается негативному внешнему воздействию, а другой – нет. Таким образом, экономический из­нос определяется по формуле

Экономический износ = Потери в арендной плате • Валовой рентный мультипликатор.

Определение износа объекта методом расчета срока жизни (рис. 5.2).При применении этого метода оперируют следующими понятиями:

1. Срок экономической жизни – это временной отрезок, в течение кото­рого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.

2. Срок физической жизни объекта—это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.

3. Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который соот­ветствует его физическому состоянию.

4. Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.

5. Нормативный срок службы – это определенный нормативными акта­ми срок службы зданий и сооружений.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффек­тивным возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выра­жается следующей формулой:

, (5.26)

где И - износ;

ВС - восстановительная стоимость;

ЭВ - эффективный возраст;

ЭЖ - срок экономической жизни.

Эта формула может быть записана следующим образом:

=Процент износа восстановительной стоимости.

Метод срока жизни используется как для расчета совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа.

6. ИПОТЕКА И ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Ипотека (гр. hypoteke - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю).

Существуют и другие понятия ипотеки. Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости. В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется Законом РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Недвижимость - это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями. Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты, леса, здания, сооружения, предприятия, квартиры, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Залог земельных участков, предприятий, сооружений, квартир и другого/недвижимого имущества может осуществляться лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Предметом ипотеки может быть незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законом порядке.

Часть имущества, раздел которого в натуральной форме невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь)» не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), если иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Ипотека не допускается в отношении:

части земельного участка, который с учетом его размера не может быть использован в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории;

жилых комнат, составляющих часть дома или квартиры собственника этого дома или квартиры;

предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или хозяйственного ведения.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого Предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, с указанием срока аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя : залогодержателем.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом или в определенном им порядке.

Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 Закона РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Если в договоре ипотеки указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменений условий договора об ипотеке.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

· право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанному в договоре об ипотеке;

· право залога на указанное имущество.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) Предметом ипотеки являются:

· предприятие так имущественный комплекс;

· земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ;

· леса;

· право аренды имущества, перечисленного в настоящем пункте.

2) Ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих эту сумму определить.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки.

В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить следующее соглашение, предусматривающее:

· такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;

· такое изменение размера прав, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.

Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено.

При заключении соглашений, указанных в п. 6 ст. 13 и п. 3 ст. 36 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ, и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается:

· либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней нотариально удостоверенной копии данного соглашения и указания на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в тексте самой закладной в соответствии с правилами части второй ст. 15 Закона РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ;

· либо аннулирование закладной и одновременная с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

В последнем случае одновременно с заявлением о внесении изменений в» данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержателю в • обмен на находящуюся в его законном владении закладную.

Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

Закладная должна содержать:

1) слово «закладная», включенное в название документа;

2) имя залогодателя и указание его места жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и указание его места жительства либо его наименование и указание места Нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства», исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя: должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размеров каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с п. 8 и срок действия этого права;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никакими из подлежащих государственной регистрации правами третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также предусмотренные п. 2 ст. 22 Закона РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ;

14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Документ, названный «закладная», в котором тем не менее отсутствуют какие-либо, данные, указанные в п. 1-14, не является закладной и не подлежит 1выдаче первоначальному залогодержателю.

По соглашении» между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены другие данные и условия.

При недостаточности на самой закладной места для передаточных надписей или отметок о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства ж закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной, а заканчивались на этом листе.

Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.

При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и, одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии.

Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.

К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной.

Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.

В странах с развитой рыночной экономикой ипотека как вид кредита существует в разных формах:

· пружинная;

· ролл-оверная;

· с выплатой одних только процентов;

· с обратным аннуитетом;

· с пересматриваемой ставкой;

· с участием в приросте стоимости.

Ипотека «пружинная» - это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно ; каждым периодом суммарный платеж снижается. «Пружинная» ипотека представляет собой самоамортизирующийся ипотечный кредит.

Термин «пружинная» означает аналогию с действием пружины. Чем сильнее ее растягиваешь, тем меньше можно растянуть.

Ипотека ролл-оверная (англ. rollover) - ипотечный кредит, при Котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается воя процентная ставка. Этим он и отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки).

Ипотека с выплатой одних только процентов - «шаровая» ипотека, предусматривающая периодические выплаты только процентов. Термин «шаровая» означает аналогию, например, с катанием снежка. Катаем маленький снежок по снегу и он превращается в снежный ком (шар). Чем больше катаем, тем больше размер шара. «Шаровой» платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма долга не погашается или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока «шарового» платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств.

Ипотека с обратным аннуитетом - финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. Остаток основной суммы кредита увеличивается на величину периодических валют и всю сумму накапливаемых процентов.

Ипотека с пересматриваемой ставкой - вид ролл-оверного ипотечного кредита, ставка процента по которому корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени.

Ипотека с участием в приросте стоимости - ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости.

В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и эффективность использования кредита. Такой анализ проводится как традиционным способом, так и с использованием финансовых коэффициентов.

При этом ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности показывает долю ипотечного долга (т. е. заемных средств) в общей стоимости недвижимости.

, (6.1)

где И - сумма ипотечного кредита, р.;

К - общая стоимость недвижимости, р.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (например, ипотечного банка), более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости.

Банки устанавливают определенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком на строительство, покупку или ремонт дома, не превышает 70 % сметы или стоимости покупки.

Пример. Гражданин купил коттедж стоимостью 620 тыс. р. При этом собственный его капитал составляет 220 тыс. р. и заемный капитал за счет взятого ипотечного кредита 400 тыс. р. Коэффициент ипотечной задолженности равен: 400 : 620 × 100 = 64,5 %.

Ипотечная постоянная - это процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:

, (6.2)

где Д - годовая сумма платежей по обслуживанию долга, р.;

И - основная сумма ипотечного кредита, р.

Пример. Годовая сумма платежей по обслуживанию долга составляет 40 тыс. р. при сумме ипотечного кредита 200 тыс. р., который был взят на срок 10 лет при процентной ставке 5 % годовых. Ипотечная постоянная будет равна: 40 : 200 × 100 = 20 %.

Для того, чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если же ипотечная постоянная равна процентной ставке, то погашение первоначальной суммы кредита произойдет «шаровым» платежом.

Когда же ипотечная постоянная меньше размера процентной ставки, то выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти.

Ипотечным кредитованием занимаются специализированные ипотечные банки. К этим банкам предъявляется особое требование:

они должны иметь повышенную надежность. Им запрещено вести рисковые операции.

Ипотечные кредиты, как правило, недороги. Процент, взимаемый за кредит, обычно не превышает 5-7 % годовых.

Ипотечные банки за рубежом занимаются выдачей, обслуживанием и продажей ипотечных кредитов. Обычно после продажи ипотечного кредита у выдавшего кредит ипотечного банка остается оговоренное в контракте право на обслуживание кредита, т. е. право за определенное вознаграждение собирать платежи, вносимые заемщиком в счет погашения основного долга, и выплаты процентов по кредиту.

На первичном рынке кредиторы выдают ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрого возврата кредита они могут продать выданные ипотечные кредиты инвесторам на вторичном рынке.

В этом случае кредитные учреждения не привлекают вкладов, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Ипотечные банки предоставляют вклады и обслуживают их. Но, выдав кредит, банк продает его третьему лицу - инвестору. Продает непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства снова пускаются в оборот в виде новых займов.

Прибыль ипотечных банков складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание. При продаже кредитов ипотечные банки обычно сохраняют за собой ответственность за их обслуживание.

Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка.

Вторичный ипотечный рынок - это рынок, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.

Формы продажи ипотечных кредитов могут быть следующими:

1. Продажа всей суммы выданного ипотечного кредита.

2. Продажа права на долевое участие в выданном кредите, позволяющее инвестору получать свою долю возвращаемого кредита и процентов по нему.

3. Продажа пулов (англ. рооl - общий котел), которые представляют собой сгруппированные в пакеты ипотечные кредиты (закладные), или долевое участие в них. На основе пулов могут быть выпущены ценные бумаги, обеспеченные этими ипотечными кредитами.

Каждый держатель указанных ценных бумаг имеет в пуле свою неделимую долю доходов или часть потока денежных средств по нему, и обычно эмитент ценных бумаг согласен авансировать свои собственные средства на покрытие просроченных платежей заемщиков.

Денежные поступления от заемщиков, выплачивающих ипотечные кредиты, переправляются инвесторам, купившим эти ценные бумаги. Одновременно с этим эмитент ценной бумаги, обеспеченной ипотечными кредитами, предоставляет инвестору гарантии своевременного возврата основного долга, процентов или определенных частей либо комбинаций вышеперечисленного, как это оговорено в проспекте эмиссии.

Эти ценные бумаги в свою очередь могут использоваться для выпуска производных ценных бумаг, т. е. облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами.

Чтобы выданные ипотечные кредиты могли быть проданы на вторичном рынке, они должны соответствовать определенным стандартам, главным из которых являются: определенное соотношение между размером кредита и стоимостью собственности, используемой в качестве залога, обязательное страхование чистоты титула собственности (юридической чистоты правоустанавливающих документов), иногда - страхование жизни заемщика и самого имущества.

На зарубежных ипотечных рынках широко обращаются ценные бумаги - пулы.

На российском рынке недвижимости также обращаются жилищные сертификаты и жилищные облигации. Например, жилищные сертификаты Администрации Санкт-Петербурга, которые выпускаются под конкретно строящийся дом. Их номинал установлен в м² общей площади. Продажа сертификатов производится по рыночной цене.

За рубежом пулы ипотечных кредитов также используются для обеспечения ипотечных облигаций.

Первым типом ценных бумаг, обеспеченных ипотечным кредитом, которые обращались на вторичном рынке, стали ипотечные ценные бумаги «прямого действия», которые впервые появились в США в 1970 г.

В настоящее время существует несколько разновидностей этих ценных бумаг. Покупая ценные бумаги, инвестор приобретает неделимую долю в пуле ипотечного кредита, приносящую денежный доход (pro rata).

Пул имеет купоны на получение доходов, даты выпуска и погашения. А также даты регулярных выплат «купонного дохода». Каждый пул обладает собственными уникальными характеристиками, отражающими специфику ипотечных кредитов, на основе которых выпущены соответствующие ценные бумаги.

Ценные бумаги, аналогичные бумагам «прямого действия», выпускают и частные эмитенты. Их бумаги не являются общими обязательствами эмитента. Эмитент лишь уступает права на ипотечные кредиты и передает их в специальный траст. За эмитентом остается обязанность обслуживания ссуды и право на получение за это комиссионных, а инвестор получает долю в пуле ипотечных кредитов и право на pro rata финансовых потоков. Выплаты по процентам плюс плановые и внеплановые выплаты основных сумм кредитной задолженности ежемесячно передаются инвестору, и, как правило, организация, обслуживающая ссуду, гарантирует выплаты инвесторам в случае непоступления платежей от заемщиков.

Частному эмитенту ценная бумага «прямого действия» дает возможность продать активы, сохранив за собой доход от обслуживания кредитов. С момента, когда активы проданы, ценная бумага «прямого действия» не фигурирует в балансе эмитента, а прибыль или убыток проявляется в период продажи. Основной обязанностью эмитента (обслуживающего лица) является передача платежей по процентам и плановых и досрочных выплат основных сумм кредитной задолженности инвестору, при необходимости авансируя эти выплаты.

Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, имеют большее сходство с традиционными корпоративными облигациями, чем с ценными бумагами «Прямого действия». Облигация, обеспеченная ипотечными кредитами, представляет собой общее долговое обязательство эмитента, обеспеченное ипотечными кредитами. Дата погашения и выплаты по такой облигации известна заранее.

В отличие от ценных бумаг «прямого действия» выплаты по облигациям, обеспеченным ипотечными кредитами, не связаны с платежами по обеспечивающим их ипотечным кредитам. Предмет обеспечения и генерируемые им потоки денежных средств принадлежат эмитенту облигации, а сама облигация принадлежит инвестору.

Основным отличием облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами, от корпоративных облигаций является использование залогового обеспечения. Эмитент вносит в качестве залога целые кредиты или ценные бумаги «прямого действия».

Для защиты инвесторов стоимость залогового обеспечения регулярно сверяется с рыночными ценами и при необходимости залог пополняется таким образом, чтобы его хватило для выплаты номинальной стоимости облигаций и на накопление процентов в случае банкротств эмитента. Если стоимость залога опустится ниже установленного минимального уровня или в случае банкротства эмитента, должен вмешаться попечитель и, продав залог, погасить облигации.

Для эмитентов выпуск облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами, дает следующие преимущества:

1. Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, - это долговые обязательства, позволяющие эмитенту сохранить свое право собственности на залоговые обеспечения, извлекая из этого выгоду, т. е. доход от платежей по ипотечным кредитам.

2. Данные облигации дают возможность подгонять структуру облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами, под потребности эмитента (по дате погашения и т. п.).

Облигации «прямой оплаты» соединяют в себе свойства ценных бумаг «прямого действия» и свойства облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами.

Облигация «прямой оплаты» представляет собой общее обязательство эмитента, обеспеченное ипотечными кредитами. Подобно ценной бумаге «прямого действия» такая облигация связывает поток денежных поступлений по ипотечным кредитам с потоком выплат по облигации. В то время как сроки платежей по залоговому обеспечению и по облигациям могут не совпадать (например, ежемесячные выплаты по залогу и полугодовые по облигации), доход, получаемый в виде платежей по основной сумме и процента по ипотечному кредиту, должен быть достаточным для того, чтобы покрыть выплаты по основной стоимости и процентного дохода по облигациям. Из-за связи между этими двумя потоками платежи по основной стоимости будут колебаться в зависимости от времени внеплановых основных выплат по залоговому обеспечению. Как и в случае облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами, облигация «прямой оплаты» принадлежит инвестору, а эмитент сохраняет за собой владение предметом залогового ипотечного обеспечения.

Для эмитентов выпуск облигаций «прямой оплаты» дает следующие преимущества:

1. Потоки платежей по залоговому обеспечению и по облигациям взаимосвязаны, поэтому механизм «прямой оплаты» требует меньшего «резервного запаса» обеспечения, чем необходимо для облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами. Следовательно, для одного и того же объема обеспечения можно выпустить большее число облигаций.

2. Механизм «прямой оплаты» не требует сверять стоимость залогового обеспечения с текущими рыночными ценами, что позволяет избежать расходов на пополнение предмета залога.

3. Облигация «прямой оплаты» может быть легко приспособлена к требованиям особого графика выплат процентного дохода или срока погашения.

4. Механизм «прямой оплаты» позволяет эмитенту воспользоваться низкодоходными ипотечными кредитами для получения наличных денежных средств, не продавая активы с убытком.

5. Облигации «прямой оплаты», включающие страхование и резервирование наличных средств, являются надежными долговыми инструментами.

Залоговые ипотечные обязательства - это облигации «прямой оплаты», имеющие несколько выпусков.

Они означают общие обязательства эмитента, обеспеченные залогом в форме ипотечных кредитов. Потоки платежей, генерируемые летом залога, связаны с потоками платежей по облигации. На каждую дату выплат по облигациям будет получено достаточно денежных средств от предмета залога для выплаты всех процентов и части суммы основного долга по облигациям. По залоговым ипотечным обязательствам выплаты по основной сумме производятся отдельно по одному траншу по порядку, а по следующему траншу только после выплаты по предыдущему траншу. Каждый транш имеет фиксированию дату погашения и определенную купонную ставку. Выплаты по облигациям ранжированы, т. е. выплаты процентов имеют наивысший приоритет, затем идут выплаты по основной сумме долга для первого транша, затем - для второго транша и т. д. После завершения выплат процентам все оставшиеся в распоряжении денежные средства идут на выплаты основного долга по траншу с наиболее ранним сроком погашения. Этот процесс продолжается до тех пор, пока не будет изъят из обращения последний транш облигации.

Существуют также «накопительные облигации». По накопительным облигациям выплаты как суммы основного долга, так и процентов производятся только после того, как будут погашены все предыдущие транши.

По существу, такая облигация представляет собой обязательство с отсроченными процентными выплатами. Они напоминают облигации с нулевым купоном до тех пор, пока не погашены все предыдущие транши, т. е. серии.

Накопительные облигации называют также «Z-облигациями». По этим облигациям выплачивается вся накопленная на текущий момент сумма, представляющая выплаты как по процентам, так и по сумме основного долга. Эта сумма складывается из изначального баланса основного долга и накопившихся сложных процентов. Чаще всего такие облигации выкупаются инвесторами, которые либо требуют максимальной степени защиты от реинвестиционного риска, либо ищут наиболее мощные «ценовые рычаги», допускаемые данным классом облигаций.

Контрольные вопросы

1. Что такое ипотека?

2. Охарактеризуйте особенности ипотеки земельного участка, квартиры, предприятия.

3.. Охарактеризуйте договор об ипотеке.

4. Охарактеризуйте виды ипотечного кредита, существующие за рубежом.

5. Что такое коэффициент ипотечной задолженности?

6. Что такое ипотечная постоянная?

7. Охарактеризуйте рынок ипотечных кредитов в развитых зарубежных странах.

7. CТРАХОВАНИЕ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ

НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Страхование - это отношения по поводу защиты имущественных интересов хозяйствующих субъектов и граждан при наступлении определенных событий за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов.

В настоящее время российский рынок недвижимости стал сближаться с мировым страховым рынком. Цивилизованный рынок немыслим без страхования сделок и объектов.

В операциях купли-продажи прав собственности на недвижимость при ипотечном кредитовании и при продаже недвижимости в рассрочку трудно полностью гарантировать право собственности продавца, а также установить наличие имущественных претензий на объект со стороны прежних владельцев или их родственников. Для решения этой проблемы необходимо страхование прав собственности на недвижимость.

Поэтому риэлтерские фирмы стали страховать подобные риски в страховых компаниях. Некоторые риэлтерские фирмы начали создавать собственные страховые организации, которые специализируются а страховых операциях с недвижимостью.

Например, агентство «Дом плюс» (Санкт-Петербург) создало собственную страховую компанию «Общество страхования финансов и недвижимости», приоритетной сферой деятельности которой является страхование операций на рынке недвижимости и финансовых операций, непосредственно связанных с риэлтерской деятельностью.

Преимуществом таких специализированных страховых компаний является участие в процессе страхования профессионалов именно в сфере недвижимости, т. е. риэлтеров, располагающих достоверной статистикой по рынку недвижимости.

Для того чтобы всесторонне застраховать следку по ипотечному кредитованию, страховая компания должна обладать значительными финансовыми возможностями и иметь лицензию на осуществление как минимум трех видов страховой деятельности.

При ипотечном страховании присутствуют риски: нарушения прав собственности на залог; нереализации залога в случае невозврата кредита; обычного имущественного страхования.

Страхование от риска нереализации залога в случае невозврата кредита производится путем страхования ответственности заемщика за неисполнение обязанностей перед кредитором. Имущественное страхование в ипотечных операциях проявляется в том, что кредитор требует, чтобы залог был застрахован от повреждений и уничтожения в его пользу или в пользу поручителя на весь срок действия кредитного договора.

Деятельность страховой компании тесно связана с деятельностью агентства по недвижимости, которое заключает договор со страховой компанией и предлагает своим клиентам страхование сделок с недвижимостью в качестве дополнительной услуги. Например, первая титульная страховая компания (Санкт-Петербург), занимающаяся страхованием прав собственности на недвижимое имущество, заключила такие договоры с целым рядом агентств по недвижимости.

При покупке недвижимого имущества обязательно следует застраховать свое право на недвижимость. Это вызывается криминальной обстановкой, особенно в жилищной сфере.

Агентства по недвижимости имеют информацию лишь о нескольких сделках с квартирами, заключенных в самое последнее время, и, как правило, не могут поручиться за законность всех сделок, совершенных с каждой конкретной квартирой. Когда сделка с квартирой признана недействительной, выясняется, что риэлтеры, которые продавали эту квартиру, не имели информации о наличии в истории ее продаж криминала. Поэтому, покупая недвижимость, лучше застраховать право на нее на случай, если сделка незаконна и подлежит расторжению. Покупатель получит обратно не балансовую стоимость квартиры, а реальную сумму которую он заплатил.

При покупке квартиры в домах только что построенных, строящихся или после капитального ремонта финансовый риск можно свести к минимуму в том случае, если достоверно известна вся история строительства дома. Например, в настоящее время многие жилые дома строятся на основе долевого участия, т. е. уже на этапе проектирования здания подрядчик стремится привлечь для его строительства средства предприятий и граждан. И если дольщиков окажется больше, чем квартир, предназначенных для них, то, естественно, возникают осложнения.

В Санкт-Петербурге фирмы, реконструирующие здания в исторической части города, обязаны передать в муниципальную собственность часть отремонтированных квартир. Квартиры, предназначенные для муниципальной собственности и проданные другим собственникам, могут быть опротестованы местными органами власти, что является одной из причин целесообразности страхования покупателем прав собственности на приобретаемую им недвижимость.

В настоящее время ни одна компания, осуществляющая страхование прав собственности на недвижимость, не предоставляет своим клиентам всех данных по истории приобретенных ими квартир и результаты экспертизы документов по недвижимости.

Страховые компании проводят данное исследование исключительно в своих интересах, так как им очень невыгодно, чтобы сделка, которую они застраховали, в дальнейшем была признана недействительной. Поэтому, если страховая компания отказывается страховать право собственности на недвижимость, то это может служить определенным сигналом, что с данной квартирой не все благополучно.

Экспертиза достоверности сведений, содержащихся в документах недвижимость, проводится страховой компанией по двум направлениям:

1. Изучение этапов перехода прав собственности на недвижимость от одних владельцев другим.

2. Выяснение, кто в данной квартире был прописан и проживал временно.

Получение указанных сведений связано с большими трудностями, так как в настоящее время нет порядка открытой публикации такой информации. Кроме того, некоторые административные нормы I, в частности, система прописки находятся в противоречии с инстинктом частной собственности на недвижимость. Например, когда человек прописан в квартире, но не является ее собственником, то прописка дает ему право пользования данной квартирой, хотя и не дает право распоряжаться данной квартирой. И если данная квартира с прописанным в ней человеком приобретается в чью-то собственность, то может возникнуть судебное разбирательство. Практика показывает, что суд при разбирательстве вопроса о законности указанной сделки обычно принимает сторону тех, чьи интересы наиболее ущемлены.

Страховые компании могут заниматься страхованием титула.

Титул - законное право собственности на недвижимость, имеющее документарную юридическую основу.

Страхование титула - это страхование юридической чистоты документов, устанавливающих и подтверждающих право собственности на недвижимое имущество.

Страхование титула означает страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Оно позволяет заемщикам или покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом кредитного договора или договора купли-продажи недвижимости.

Страхование титула является обязательным при любых сделках по выдаче ипотечных кредитов. В качестве страховых документов могут использоваться либо страховой полис, выданный страховой компанией, либо письменное заключение специально уполномоченного адвоката, подтверждающее права собственности заемщика на недвижимость и возможность юридически беспрепятственной продажи его имущества в случае необходимости. Выбор той или иной из вышеуказанных форм страхования осуществляется на основе соответствующей политики кредитного учреждения, а также требований правительственных нормативных актов.

К страховым полисам, выдаваемым страховой компанией, обычно предъявляются следующие требования:

· выдающая их компания должна иметь лицензию на ведение подобного бизнеса в том регионе, где находится объект недвижимости, а также иметь репутацию солидного и надежного партнера;

· страховая сумма должна быть по меньшей мере равна балансовому остатку по выданному ипотечному кредиту;

· бенефициарами (выгодоприобретателями) по этому полису должны являться продавец ипотечного кредита или его правопреемники;

· средства, получаемые от продажи заложенного имущества, в случае наложения на него взыскания, должны в первоочередном порядке поступать на выплату страховки.

Если вместо полиса используется письменное заключение адвоката, должны соблюдаться следующие условия:

· адвокат должен иметь лицензию на практику в том регионе, где находится данный объект недвижимости;

· адвокат должен иметь достаточный опыт в подобных операциях;

· заключение должно быть составлено на имя продавца ипотечного кредита или его правоприемников.

В отдельных случаях покупатели ипотечных кредитов накладывают различные ограничения на использование письменных заключений адвокатов вместо страховых полисов.

Страхование недвижимости заложенной по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора и регулируется Законом РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге Недвижимости)».

При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенной недвижимости, залогодатель обязан застраховать за свой счет эту недвижимость в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость недвижимости превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства на эту сумму - не ниже суммы этого обязательства.

Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества, независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение недвижимости произошли по причинам, за которые он отвечает.

Контрольные вопросы

1. Что такое титул?

2. Перечислите виды страхования недвижимости.

3. Охарактеризуйте страхование прав собственности не недвижимость.

4. Охарактеризуйте особенности страхования заложенной недвижимости по договору об ипотеке.

5. Какие требования предъявляются к страховым полисам на объект недвижимости?

6. Перечислите условия, предъявляемые к письменному заключению адвоката на объект недвижимости.