Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает два метода:
· метод капитализации доходов;
· метод дисконтированных денежных потоков.
Методкапитализации доходов используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости здании, сооружений, так и из стоимости земельного участка. Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации.
Первый этап. Оцениваетсяпотенциальный валовой доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100 %-ном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле
ПВД = S – Сa , (5.1)
где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;
Сa - арендная ставка за 1 м2.
Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.
Второй этап. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь даствеличину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле
ДВД = ПВД - Потери. (5.2)
Третий этап. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называютсяоперационными расходами.
Операционные расходы принято делить на:
• условно-постоянные расходы;
• условно-переменные, или эксплуатационные, расходы,
• расходы на замещение, или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи).
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплату обслуживающему персоналу и т.д.
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру). В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают. Если владелец планирует замену изнашивающихся компонентов в течение срока владения, то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом.
Пример. Текущий ремонт здания, требующийся один раз в 6 лет, обходится владельцу в 10000 долл. Последний раз ремонт был проведен 2 года назад. Срок владения - 5 лет. Необходимо рассчитать расходы на замещение по статье текущего ремонта за первый год владения.
Решение. Следующий ремонт необходимо провести через 4 года (6 - 2), следовательно, он придется на настоящего владельца, и расходы на замещение составят 2500 долл. (10 000 : 4).
Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение не учитываются. Но необходимость проведения ремонта в будущем повлияет на цену реверсии (перепродажи).
Пример. Текущий ремонт, требующийся один раз в 6 лет, обходится владельцу в 10 000 долл. Последний ремонт был проведен 2 года назад. Срок владения - 3 года. Необходимо рассчитать расходы на замещение по статье текущего ремонта за первый год владения.
Решение. Ремонт придется делать следующему владельцу, следовательно, расходы на замещение для нынешнего владельца равны 0. Но цена реверсии уменьшится на размер износа, т.е. на ( ) стоимости ремонта, что составляет 8333,3 долл. (10 000 ).
Четвертый этап. Определяется прогнозируемый чистыйоперационныйдоход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Таким образом, ЧОД определяется по формуле
ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений).
Пятый этап. Рассчитывается коэффициент капитализации. Существует несколько методов определения последнего:
• метод кумулятивного построения;
• метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрет;
• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
) стоимости ремонта, что составляет 8333,3 долл. (10 000 
).