Стоимость объекта недвижимости – это цена земельного участка, которая является наиболее вероятной при его продаже на открытом рынке в условиях конкуренции или при совершении другой подобной операции (страхование). В качестве объекта недвижимости могут выступать земельный участок или долговременные права на его аренду. Стоимость объекта недвижимости еще называют рыночной стоимостью.
Нормативная цена земли – это стоимость земельного участка, обладающего определенным набором качественных характеристик и определенным местоположением, рассчитанная на основе потенциального дохода за расчетный период окупаемости.
Нормативная цена земли определяется на основе:
ставки налога на землю, причем должны учитываться повышающие коэффициенты;
уровня цены.
При определении нормативной цены не учитываются: льготы по налогу на землю, повышение налога за превышение норм отвода земель.
По конкретным участкам нормативная цена рассчитывается как 200–кратная ставка налога на землю на единицу площади участка с соответствующим целевым назначением.
Субъекты РФ имеют право устанавливать повышающие коэффициенты к нормативной цене земли, но таким образом, чтобы она в конечном итоге не была больше, чем 75 % рыночной цены земель данной категории и зоны.
Местная власть может изменять установленную нормативную цену земли не более чем на 25 %.
Необходимо учесть также, что при продаже заложенных участков по суду для цен не устанавливается ограничений.
Нормативная цена земли применяется в следующих случаях:
при передаче земли в собственность;
при установлении сверх неоплачиваемой нормы общей совместной собственности;
при передаче по наследству;
при дарении;
при использовании участка в качестве залога для получения кредита;
при изъятии земельного участка для государственной или общественной необходимости;
при распространении прав собственности на строение или жилой дом;
в других случаях, предусмотренных законом.
Понятие нормативной цены земли и алгоритм ее
расчета утверждены в Законе РФ «О плате за землю».
Рыночная стоимость земельного участка – это цена земельного участка, которая является наиболее вероятной при его продаже на открытом рынке в условиях конкуренции и осознанных рациональных действий покупателей и продавцов, получающих полный объем достоверной информации и избавленных от воздействия непредвиденных чрезвычайных обстоятельств.
На рыночную стоимость влияют:
полезность;
спрос;
отчуждаемость;
дефицитность;
ликвидность.
Равновесная рыночная стоимость определяется взаимодействием перечисленных факторов. Ее можно считать объективной характеристикой земельного участка на данный период времени и для сложившейся рыночной ситуации.
Оценочная цена земельного участка – это цена уже заключенной конкретной сделки по купле-продаже. На цену сделки, кроме объективных факторов, могут также влиять: особая заинтересованность покупателя именно в этом участке, реклама, недостаточная информация о конъюнктуре рынка и т. д.