Затратный подход к оценке недвижимости

Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость не­движимости определяется затратами на приобретение земельного участка, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижи­мости.

Данный метод применяется:

- при оценке нового строительства;

- при определении варианта использования земли;

- при реконструкции зданий и сооружений;

- при оценке для целей налогообложения;

- при оценке для целей страхования и т.п.

Стоимость недвижимости по затратному методу - это стоимость полно­го воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость земельного участка как свободного.

Полная стоимость воспроизводства - это стоимость строительства в те­кущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами) (ПСВ).

Полная стоимость замещения - это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из современных материалов и в соответствии с современными

стандартами, дизайном и планировкой (ПСЗ).

Последовательность действий при применении затратного метода:

1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его
благоустройству. При аренде земельного участка учитывается стоимость
прав аренды.

2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.

3. Рассчитываются все виды износа: физический, функциональный,
внешний.

4. Из полной стоимости воспроизводства или замещения исключается
полный износ для получения стоимости зданий и сооружений.

5. Для определения стоимости объекта недвижимости суммируются
стоимость земельного участка, затраты по его благоустройству и стоимость
здания или сооружения.

Наиболее часто для определения ПСВ (ПСЗ) применяются следующие методы. Метод количественного анализа, который требует детального под­счета всех прямых и косвенных затрат на возведение нового здания, начиная с разрешения на строительство, топосъемки, отвода земли и заканчивая на­кладными расходами, налогами и прибылью застройщика.

Метод разбивки по компонентам, который использует показатели за­трат по отдельным компонентам здания, включая их установку.

Пример: Затраты на кладку 1 кубического метра стены из кирпича со­ставляют 12982 руб., в том числе накладные расходы 675 руб. Объем стен оцениваемого объекта 1000 куб, метров, следовательно, стоимость здания будет равна

12982 руб. х 1000 куб. м = 12982000 руб.

Исходную информацию для применения метода можно найти в периодически издаваемых бюллетенях «Индексы цен в строительстве».

Метод сравнительной единицы применяется по отношению к типовым зданиям и сооружениям. Метод основан на использовании формулы

Где

ПСВ - полная стоимость воспроизводства;

В- восстановительная стоимость единицы измерения (I куб. м.) данно­го типа здания или сооружения;

V dp - объем строительных работ;

к - поправочный коэффициент, который учитывает отличия конструктивного решения здания, климатического района и т. д.

Метод «50 на 50» предусматривает, что при строительстве зданий с ис­пользованием импортных и дорогостоящих строительных и отделочных ма­териалов существует практика валютных взаимозачетов за выполненные ра­боты, и делается допущение, которое предусматривает равенство затрат на оплату труда и эксплуатацию машин и механизмов, стоимости строительных и отделочных материалов, конструкций в структуре затрат на строительство. ' Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимо­сти, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценивании) под воздей-

различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта по­степенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надеж­ность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие теку­щему и, тем более, будущему использованию, связанному с жизнедеятельно­стью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степе­ни оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением ры­ночной среды, наполнением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением из­носа является обесценивание.

В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недви­жимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний. Каждый вид износа подразделяется на устранимый и неустрани­мый. Устранимый — это физически возможный и экономически це­лесообразный (производимые затраты на устранения износа должны способ­ствовать повышению стоимости объекта в целом).

При выявлении всех видов износа говорят об общем накопленном из­носе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыноч­ной ценой оцениваемого объекта. Общий накопленный износ является функ­цией времени жизни объекта.

Физическая жизнь здания определяется периодом эксплуатации зда­ния, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов зда­ния соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта заклады­вается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физи­ческая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст - это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчива­ется, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст - определяется на основе хронологического воз­раста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объ­екта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный воз­раст равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни здания составляет период вре­мени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Износ в оценочной практике необходимо отмечать по смыслу от по­добного термина, используемого в бухгалтерском учете (амортизации). Смысл амортизации состоит в ре1улярном распределении первоначальных вложений в объект (балансовой стоимости) на весь период его эксплуатации согласно нормам амортизационных отчислений на «полное» восстановление основных фондов. Оценочный износ является одним из основных парамет­ров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятель­ности человека.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий: S нормативный (для жилых зданий); S стоимостной; S метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает исполь­зование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомст­венного уровня.

Физический износ здания следует определять по формуле

где ¥ф - физический износ здания, (%);

Fi - физический износ i-ro конструктивного элемента, (%);

li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимо­сти i-ro конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

п — количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) обычно прини­мают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, установленных в утвержденном порядке, а для конструкций, элемен­тов и систем, не имеющих утвержденных показателей, - по их сметной стои­мости.

Описанная методика --применяется исключительно в отечественной практике. При всей ее наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

- до причине своей «нормативности» изначально не может учесть не­
типичные условия эксплуатации объекта;

- трудоемкость применения по причине необходимой детализации кон­
структивных элементов здания;

- невозможность измерения функционального и внешнего износа;

- субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

Таблица 3- Условный пример расчета физического износа нормативным ме­тодом

Физический износ здания равен 4200 ; 100 = 42%.

Стоимостной метод определения физического износа предполагает, что износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объектив­но необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конст­рукций, элемента, системы или здания в целом и их восстановительной стои­мости. Суть стоимостного метода определяется затратами на воссоздание элементов здания. Описанная методика позволяет рассчитать износ элемен­тов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что более предпочти­тельно по сравнению с другими методами расчета. Поскольку расчет обесце­нивания производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат можно считать достаточно точным. Недостаток - обязательная детализация и точ­ность расчета затрат на проведении ремонта.

Таблица 4 - Пример расчета физического износа стоимостным методом

При определении физического износа зданий методом срока жизни фи­зический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находят­ся в определенном соотношении:

И(%) = (ЭФ : ФЖ) х 100 - (ЭВ : (ЭВ + ОСФЖ)) х 100,

. где И(%) - износ в процентах;

ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе техни­ческого состояния элементов или здания в целом;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов с суммированием, так и для здания в целом.

Для приближенных расчетов износа используется упрощенная формула

И(%) = (ХВ:ФЖ)хЮ0,

где И(%) - износ в процентах;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ХВ - хронологический возраст.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценивание):

О-ВС: (И: 100),

где И — износ в процентах;

ВС - восстановительная стоимость.

На практике элементы сооружения, имеющие устранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

Короткоживущие элементы - элементы, имеющие меньший срок жиз­ни, чем все сооружение в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

У долгоживущих элементов ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни всего сооружения (фундамент, несущие стены и т.д.).

Причиной возникновения устранимого физического износа компонен­тов здания с коротким сроком жизни является естественное изнашивание элементов здания со временем, а. также небрежная эксплуатация. Устрани­мый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость от­ложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, эквива­лентного первоначальному.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни представляет собой затраты на восстановление этих быстроизнаши­вающихся компонентов и определяется разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов (таб­лица 5).

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни в стоимостном выражении может быть определен разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

Таблица 5 - Определение обесценивания, вызванного неустранимым ческим износом компонентов с коротким сроком жизни

Неустранимый физический износ элементов с долгам сроком жизни определяется разницей между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания (табл. 6).

Таблица 6 - Определение обесценивания, вызванного неустранимым

физическим износом долгоживущих элементов

Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как пра­вило, являются несоответствие его объемно-планировочного и/или конструк­тивного решения современным стандартам, включая различное оборудова­ние, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Стоимостное выражение функционального износа - это разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, поскольку расчет по­следней, исходя из своего определения, заведомо исключает функциональ­ный износ из рассмотрения. Устранимый функциональный износ обычно оп­ределяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую бо­лее эффективной эксплуатации объекта недвижимости. Вызывается недос­татками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов; сверхулучшениями. К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении, и без которых оно не соответствует совре­менным стандартам. Измеряется стоимостью добавления этих элементов.

К недостаткам, требующим замены, относят позипии, которые еще вы­полняют свои функции, но не соответствуют современным стандартам (во­дяные и газовые счетчики). Износ измеряется как стоимость существующих элементов с учетом физического износа минус стоимость возврата материа­лов, плюс стоимость демонтажа существующих и новых элементов. Стои­мость возврата материалов определяется стоимостью демонтированных ма­териалов и оборудования при использовании их на других объектах (дораба­тываемая остаточная стоимость).

К сверхулучшениям относят элементы сооружения, неадекватные со­временным требованиям стандартов. Износ измеряется как текущая восста­новительная стоимость позиций «сверх улучшений» минус физический из­нос, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демон­тированных элементов.

Пример - перепланировка полезной площади под конкретное исполь­зование, обусловленное родом занятий владельца.

Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревши­ми объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками зданий относительно современных стандартов строительства.

Таблица 7 - Пример расчета функционального устранимого износа

Затраты на устранение экономически нецелесообразны. В зависимости от конкретной ситуации стоимость износа определяется двумя способами: как капитализированная потеря в арендной плате или капитализация избы­точных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скор­ректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустра­нимого функционального износа. Общий доход, выражающийся в арендной плате, необходимо разделить на две составляющие. Для выделения части до­хода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей продажи имущественного комплекса.

Внешний (экономический) износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на опреде­ленное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструк­туры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинст­ве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположе­ния,но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного измене­ния окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться методы:

• капитализации потерь в арендной плате;

• сравнительных продаж (парных продаж);

• срока экономической жизни.

Расчет внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате производится аналогично расчету функционального неустранимого из­носа (табл. 8).

Таблица 8 - Определение обесценивания, вызванного неустранимым функ­циональным износом методом капитализации потерь в арендной плате

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой ин­формации по недавно проданным аналогичным объектам. При этом предпо­лагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только вы­явлением и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом (табли­ца 9).

В отечественной практике рассмотренные методы во многих случаях неприменимы из-за большой трудоемкости и отсутствия необходимой досто­верной информации.

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний из­нос исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его скорого сноса. Причиной скорого сноса, на­пример, может явиться необходимость перепланировки и расширение транс­портных магистралей.

Например: По данным БТИ здание изношено на 40% и по истечении 2 лет, согласно плану перепланировки, подлежит сносу. При осмотре объекта экспертом были определены следующие показатели:

1. Эффективный возраст оцениваемого здания - 30 лет.

2. Оставшийся срок экономической жизни - 60 лет.