Робота за визначенням економічної ефективності інвестиційного проекту є одним з найвідповідальніших етапів передінвестиційних досліджень. Він включає детальний аналіз і інтегральну оцінку всієї техніко-економічної і фінансової інформації, зібраної і підготовленої для аналізу в результаті робіт на попередніх етапах передінвестиційних досліджень.
З позицій фінансового аналізу реалізація інвестиційного проекту може бути представлена як два взаємозв'язані процеси: процес інвестицій в створення виробничого об'єкту (або накопичення капіталу) і процес отримання доходів від вкладених кошт. Ці два процеси протікають послідовно (з розривом між ними або без нього) або на деякому тимчасовому відрізку паралель. У останньому випадку передбачається, що віддача від інвестицій починається ще до моменту завершення процесу вкладень. Обидва процеси мають різні розподіли інтенсивності в часі, що в значній мірі визначає ефективність вкладення інвестицій.
Безпосереднім об'єктом фінансового аналізу є потоки платежів (cash flow), що характеризують обидва ці процеси у вигляді однієї суміщеної послідовності. У разі виробничих інвестицій інтенсивність результуючого потоку платежів формується як різниця між інтенсивністю (витратами в одиницю часу) інвестицій і інтенсивністю чистого доходу від реалізації проекту.
Під чистим доходом розуміється дохід, одержаний в кожному тимчасовому інтервалі від виробничої діяльності, за вирахуванням всіх платежів, пов'язаних з його отриманням (поточними витратами на оплату праці, сировину, енергію, податки і т.д.). При цьому нарахування амортизації не відноситься до поточних витрат. Оцінка ефективності здійснюється за допомогою розрахунку системи показників або критеріїв ефективності інвестиційного проекту. Ці показники і методи їх розрахунку будуть розглянуті нижче. Всі вони мають одну важливу особливість. Витрати і доходи, що рознесенні за часом, приводяться до одного (базовому) моменту часу. Базовим моментом часу звичайно є дата початку реалізації проекту, дата початку виробництва продукції або умовна дата, близька часу проведення розрахунків ефективності проекту.
Процедура приведення різночасних платежів до базової дати називається дисконтуванням. Економічне значення цієї процедури полягає в наступному. Нехай задана деяка ставка судного відсотка r і потік платежів (позитивних або негативних) P(t), початок якого співпадає з базовим моментом часу приведення. Тоді дисконтована величина платежу P(t), виконаного в момент, віддалений від базового на величину t інтервалів (місяців, років), рівна деякій величині Pd(t), яка, будучи виданою під судний відсоток r, дасть у момент t величину P(t). Таким чином, 
, або дисконтована величина платежу P(t) рівна:
(5.1)
Величина судного відсотка r називається нормою дисконтування (приведення) і, крім вказаного вище значення, трактується в економічній літературі як норма (або ступінь) переваги доходів, одержаних зараз, доходам, які будуть одержані в майбутньому.
При виборі ставки дисконтування орієнтуються на існуючий або очікуваний усереднений рівень судного відсотка. У літературі рекомендується застосовувати так звану мінімально привабливу ставку прибутковості (minimum attractive rate of return). Питання про те, який цей рівень, залишається відкритим. Практично вибирають конкретні орієнтири (прибутковість певних видів цінних паперів, банківських операцій і т.д.) з урахуванням умов діяльності відповідних підприємств і інвесторів. Ставка дисконтування, використовувана в ринковій економіці, значною мірою залежить від господарської кон'юнктури, перспектив економічного розвитку країни, світового господарства і є предметом серйозних досліджень і прогнозів.
Іншим важливим фактором, що впливає на оцінку ефективності інвестиційного проекту, є фактор ризику. Оскільки ризик в інвестиційному процесі незалежно від його конкретних форм представляється у вигляді можливого зменшення реальної віддачі від капіталу в порівнянні з очікуваною, то для обліку ризику часто вводять поправку до рівня процентної ставки, яка характеризує прибутковість по безризикових вкладеннях (наприклад, в порівнянні з банківським депозитом або короткостроковими державними цінними паперами).
Включення ризикової надбавки у величину процентної ставки є поширеним, але не єдиним засобом обліку ризику. Іншим методом рішення цієї задачі є аналіз чутливості або стійкості інвестиційного проекту до змін зовнішніх факторів і параметрів самого проекту. До зовнішніх факторів відносяться: майбутній рівень інфляції, зміни попиту і цін на плановану до випуску продукцію, можливі зміни цін на сировину і матеріали, зміни ставки судного відсотка, податкові ставки і т.д. До внутрішніх параметрів проекту відносяться: зміни термінів і вартості будівництва, темпів освоєння виробництва продукції, потребі в різних видах сировини і матеріалів, збутових витратах і т.д.
Оскільки процес реалізації інвестиційного проекту, який включає процеси капітального будівництва, освоєння і нарощування виробництва продукції, його функціонування в економічному середовищі, що змінюється, є істотно динамічним процесом, то для його опису звичайно використовуються імітаційні динамічні моделі, реалізовані за допомогою обчислювальної техніки. Як змінні в цих моделях використовуються техніко-економічні і фінансові показники інвестиційного проекту, а також параметри, що характеризують зовнішнє економічне середовище (характеристики ринків збуту продукції, інфляції, ставки відсотків по кредитах і т.д.). На основі цих моделей визначаються потоки витрат і доходів, Рахуються показники ефективності інвестиційного проекту, будуються річні баланси результатів виробничої діяльності, а також проводиться аналіз впливу різних зовнішніх факторів і внутрішніх параметрів інвестиційного проекту на результати виробничої діяльності і ефективність проекту. Великі промислові і фінансові корпорації самі створюють математичні моделі власного розвитку і ефективного розміщення капіталу. Широко користуються засобами математичного моделювання і фірми консультантів, які проводять дослідження ефективності інвестиційних проектів по замовленнях клієнтів. Цілком можлива розробка спеціальної програми, що забезпечує необхідний розрахунок і перерахунок даних.
Можна сформулювати наступні основні вимоги до аналітичного апарату, початкових даних і представлення результатів розрахунків, пов'язаних з оцінкою економічної ефективності інвестиційних проектів.
1. Аналітичний апарат для оцінки інвестиційного проекту повинен базуватися на зіставленні доходів (прибутку), одержаних в результаті вкладення фінансових коштів в даний проект, з альтернативними можливостями вкладення цих засобів в інші фінансові активи.
2. Для визначення ефективності інвестиційного проекту процес його реалізації повинен бути розгорнений в часі і включати всі основні фази інвестиційного циклу: капітальне будівництво, освоєння виробництва, стабільне промислове виробництво, його згортання і ліквідацію.
3. Початкові дані для розрахунків ефективності проекту повинні включати:
- розгорнену в часі виробничу програму;
- ціни на продукцію;
- прямі виробничі витрати (залежні від масштабів виробництва);
- накладні витрати та інші платежі (зокрема витрати, не залежні від масштабів виробництва);
- розгорнений в часі процес фінансування капітального будівництва;
- структуру інвестиційних витрат і витрат;
- джерела надходження інвестиційних засобів (акції, кредити і т.д.).
4. Початкові дані і аналітичний апарат повинні забезпечити можливість реконструкції .розгорнутого в часі потоку платежів, який включає інвестиції, поточні витрати і доходи від виробничої діяльності.
5. Для зіставлення різних в часі платежів за допомогою процедури дисконтування вони повинні бути приведені до однієї дати. Використовувана при цьому ставка дисконтування вибирається, виходячи з конкретних альтернатив приміщення капіталу.
6. При оцінці ефективності інвестиційного проекту повинен враховуватися фактори ризику, який виражається у вигляді можливого зменшення віддачі від вкладеного капіталу в порівнянні з очікуваною величиною. З метою виявлення і зниження ризику вкладень повинен бути проведений аналіз стійкості інвестиційного проекту відносно його параметрів і зовнішніх факторів.
7. Як найважливіші зовнішні фактори при оцінці ефективності проекту повинні враховуватися: загальний рівень інфляції, вірогідна зміна цін по основних категорії ям витрат, величина судного відсотка по кредитах. Величини вказаних показників повинні базуватися на макроекономічних прогнозах економічного розвитку країни і відповідної галузі.
8. Початкові дані для розрахунків економічної ефективності інвестиційного проекту повинні представлятися в структурі і формі, прийнятих на російських підприємствах, а результати розрахунків - в об'ємі і формі, прийнятих в міжнародній практиці.
Оскільки процес передінвестиційних досліджень і збору інформації, необхідної для розрахунку ефективності інвестиційного проекту, в повному об'ємі достатньо трудомісткий і дорогий, звичайно оцінка ефективності проекту проводиться двічі. На початковому етапі передінвестиційних досліджень проводиться орієнтовна оцінка ефективності інвестиційного проекту, мета якої полягає у визначенні доцільності проведення передінвестиційних досліджень в повному об'ємі. На другому етапі проводиться повномасштабне дослідження ефективності інвестиційного проекту. Для орієнтовної оцінки ефективності проекту можна використовувати той же аналітичний апарат, що і для повномасштабних досліджень ефективності, замінюючи бракуючи дані їх експертними оцінками і зменшуючи об'єм вироблюваних розрахунків.
