В основі теорії оцінки лежить низка принципів, які є основними в процесі виконання оцінних процедур. У Міжнародних і Національних стандартах оцінки прийнято виділяти три групи взаємозалежних принципів оцінки:
- засновані на уявленнях власника;
- пов’язані з експлуатацією власності;
- обумовлені дією ринкового середовища.
Група принципів, пов’язаних з уявленням власника про майно, включає:
- принцип корисності. Об’єкт власності має вартість тільки за умов його корисності для потенційного власника або користувача.
- принцип заміщення.Всі об’єкти власності, незважаючи на їхню розмаїтість, є порівняними з точки зору своєї здатності задовольняти певні потреби власника. Тому за придбання об’єкта не сплачується сума, більша від мінімальної ціни об’єкта такої ж корисності, який продається на ринку.
- принцип очікування передбачає, що вартість об’єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.
Група принципів, пов’язаних з експлуатацією майна, складається з:
- принципу факторів виробництва. Об’єкт власності є економічною системою, прибутковість якої визначається чотирма факторами виробництва: управлінням, працею, капіталом і землею. Тому для оцінки об’єкта власності потрібно знати частку (внесок) кожного фактора у формуванні доходу всієї системи;
- принципу залишкової продуктивності. Кожний з розглянутих вище факторів повинен бути оплачений (компенсований) з чистого доходу, що створюється завдяки використанню об’єкта власності:
| Найменування фактора:
| Компенсація:
|
| Праця
| Заробітна плата
|
| Капітал
| Прибуток
|
| Управління
| Прибуток, заробітна плата менеджерів
|
| Земля
| Рента (податки, орендна плата)
|
Оскільки земля фізично нерухома, то праця, капітал і менеджмент повинні бути залучені до неї. Це означає, що спочатку повинні бути компенсовані „залучені” фактори, а потім залишок доходу виплачується власнику землі як рента;
- принципу внеску. Внесок фактора – це частка вартості¸ на яку збільшується або зменшується вартість об’єкта оцінки внаслідок наявності або відсутності будь-якого фактора. Деякі фактори збільшують вартість майнового комплексу підприємства на величину, більшу за пов’язані з їх залученням витрати, а деякі зменшують. Наприклад, ремонт адміністративного приміщення підвищує його вартість, якщо він зроблений відповідно з існуючими ринковими вимогами, і не додає до сукупної вартості, якщо використані матеріали функціонально застаріли;
- принципу збалансованості (пропорційності).Будь-якому об’єкту оцінки відповідають оптимальні суми факторів виробництва, при взаємодії яких досягається максимальна вартість цього об’єкта.
Група принципів, пов’язаних з ринковим середовищем, включає:
- принцип попиту та пропозиції (відповідності) – відображає співвідношення пропонування та попиту на подібне майно;
- принцип конкуренції – означає, що коли прибуток на ринку аналогічних об’єктів власності перевищує рівень, необхідний для компенсації факторів виробництва, привабливість такого ринку зростає, загострюється конкуренція і, в свою чергу, знижується середній рівень чистих доходів;
- принцип зміни вартості – означає, що вартість об’єкта оцінки, як правило, змінюється під впливом внутрішніх і зовнішніх факторів, що підвищують або знижують ступінь корисності такого об’єкта.
Узагальнюючим для всіх груп принципів є принцип найбільш ефективного використання, який полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об’єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміють таке використання майна, що забезпечує створення максимальної вартості об’єкта оцінки.
Контрольні питання:
1. В чому полягає суть процесу оцінки потенціалу підприємства?
2. Які властивості і особливості підприємства як товару?
3. Які причини обумовлюють активізацію оцінної діяльності в Україні?
4. З яких етапів складається процес оцінки вартості об’єкта власності? Чи регламентується цей процес нормативно-правовими актами? Чому?
5. Назвіть випадки, за умов яких оцінка вартості є обов’язковою згідно з законодавством України?
6. Що таке вартість? Чому вона має велику кількість модифікацій?
7. За яких умов можливе визначення ринкової вартості?
8. Що таке споживча вартість? Чи може вона дорівнювати ринковій?
9. Що таке інвестиційна вартість? Чому вона відрізняється від ринкової?
10. Яка вартість визначається, якщо покупець має особливі родинні інтереси, що спонукають його на придбання об’єкта за ціною, вищою за середньо ринкову на подібне майно?
11. Чим відрізняються вартість відтворення та вартість заміщення?
