Порівняльний підхіддо оцінки нерухомості базується на порівняльному аналізі цін продажу об'єктів, подібних до об'єкта оцінки, та внесенні відповідних коректувань з метою урахування відмінностей між об'єктами-аналогами й об'єктом оцінки, у результаті чого визначається вартість останнього. Даний підхід найбільш ефективний в умовах розвиненого ринку нерухомості, тому що він базується на факті наявності повної і достовірної інформації про технічні характеристики та ціни продажів аналогічних об'єктів.
Порівняльний підхід представлений двома основними методами:
- порівняння продажів;
- валового рентного мультиплікатора.
Метод порівняння продажівзаснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних об'єктів нерухомості, як правило, за останні декілька місяців. Основним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, відповідно до якого за умов наявності на ринку декількох схожих об'єктів нерухомості раціональний інвестор не заплатить більше суми, у яку обійдеться придбання нерухомості аналогічної корисності.
Метод порівняння продажів включає такі етапи:
1. Вивчення стану і тенденцій розвитку ринку нерухомості й особливо того сегмента, до якого належить об’єкт оцінки; виявлення об’єкта нерухомості, найбільш порівнянних з оцінюванням, які були продані недавно (не менше 3-5 порівнянних продажів), і збір інформації.
2. Перевірка інформації про угоди. Цей етап припускає перевірку таких даних: мотивація угоди, ступінь інформованості учасників угоди, типовість умов фінансування, достатність часу експозиції об’єкта, наявність спеціальних умов продажу.
3. Порівняння кожного об’єкта-аналога з об’єктом оцінки і внесення поправок у ціни продажів порівнянних об’єктів.
Процес такого порівняння включає два компонента:
- елементи порівняння;
- одиниці порівняння.
Відповідно до класифікації Харрісона елементи порівняння – це:
- умови фінансування (розмір платежів за процентами, термін кредиту, величина та вартість закладеного майна);
- умови продажу (обставини, за яких продавець і покупець приймають свої рішення щодо продажу та придбання конкретного об’єкта нерухомості);
- ринкові умови (активність ринку, стадія життєвого циклу об’єкта та ринкового сегмента в цілому);
- місце розташування (район розміщення (житловий, діловий, помислів), екологічна привабливість, ступінь розвитку транспортної інфраструктури та комунікацій);
- фізичні характеристики (фізичні параметри й експлуатаційні, функціональна придатність)
Одиницями порівняннядля нерухомості в оцінній практиці є, як правило, ціна одиниці виміру об'єктів (1м2 жилої або загальної площі, 1 м3, 1 га, 1 фронтальний метр) або ціна за одиницю, яка приносить доход (наприклад, за одне місце автостоянки в гаражі, одне посадкове місце в спортивному комплексі, ресторані або театрі).
У ціни продажів порівняних об’єктів вносяться поправки.
Поправкаминазиваються коректування, які вводяться в ціну продажу об'єкта-аналога в процесі приведення його ціноутворюючих характеристик до характеристик оцінюваного об'єкта.
Поправки можуть бути:
- процентні - застосовуються, коли важко визначити точні абсолютні величини поправок, наприклад, для врахування особливостей місця розташування, якості будівництва, умов фінансування або часу продажу об'єктів-аналогів і об'єкта оцінки. Такі поправки відносяться до ціни продажу аналога в цілому або ціни продажу його одиниці порівняння;
- грошові - пов'язані з додатковими поліпшеннями об'єктів (наявністю ремонту, телефону, додаткових приміщень і т. д.) і враховуються в ціні об'єкта оцінки шляхом додавання або вирахування абсолютної величини поправки з ціни продажу порівнянного об'єкта нерухомості в цілому або ціни продажу його одиниці порівняння.
Для розрахунку поправок застосовують такі основні методи:
- аналіз парних продажів.Парним продажем називається продаж двох об'єктів, ідентичних майже в усьому, за винятком однієї характеристики. В основі його лежить наступне положення: якщо між двома порівнянними об'єктами є єдине розходження, то різниця в продажних цінах може бути віднесена до цього розходження. Об'єкти парного продажу зовсім не обов'язково повинні бути порівнянні з об'єктом і його аналогами;
- прямий аналіз характеристик.Суть його полягає в аналізі характеристик оцінюваного об'єкта й аналога. За допомогою прямого аналізу розраховується, наприклад, процента поправка на знос, поправка на час продажу об'єкта, що фактично відбиває зміну купівельної спроможності валюти, в якій здійснювалися платежі за порівнянні об'єкти нерухомості. При цьому в ціни аналога вноситься процентна поправка, яка враховує індекс інфляції;
- регресійний аналіз.Суть його полягає в обробці значного обсягу інформації за порівнянними об'єктами за допомогою математико-статистичних методів;
- експертний метод розрахунку. Цей метод заснований на суб’єктивних уявленнях оцінювача про переваги та недоліки об’єкта оцінки порівняно з аналогом. Ці поправки завжди проценті і вносяться послідовно.
Метод валового рентного мультиплікатора. Валовий рентний мультиплікатор – це відношення продажної ціни об’єкта до потенційного або дійсного валового доходу, що отриманий від експлуатації об’єкта нерухомості.
Валовий рентний мультиплікатор не коректують на відмінності між об’єктом оцінки та порівнянними об’єктами, тому що в основу його розрахунку покладено фактичні орендні платежі та продажні ціни, в яких уже враховані такі відмінності.
Контрольні питання:
1. Що входить до складу нерухомого майна підприємства? Назвіть особливості, які слід враховувати в процесі її оцінки.
2. В яких випадках використовуються нормативна та експертна грошова оцінка земельних ділянок?
3. Охарактеризуйте методичні підходи, що застосовуються в процесі оцінки земельних ділянок.
4. Які фактори впливають на вартість земельної ділянки?
5. В якому разі доцільно застосування методів доходного підходу в процесі оцінки будівель і споруд?
6. З чим пов’язана необхідність внесення поправок до вартості об’єкта оцінки в процесі використання методів порівняльного підходу?
7. Що таке валовий рентний мультиплікатор?
8. Назвіть основні етапи витратного підходу до оцінки вартості будівель і споруд.
