Використання доходного підходупередбачає застосування таких основних методів:
- капіталізації доходів;
- дисконтованих грошових потоків.
Метод капіталізації доходіввикористовується для оцінки будівель і споруд, які є джерелами доходу власника. Доходи від володіння будівлями та спорудами можуть, наприклад, являти собою поточні та майбутні надходження від надання їх в оренду, плату за користування стоянками та гаражами, плату за встановлення реклами, доходи від можливого приросту вартості будівель і споруд при їх продажу в майбутньому.
Основні етапи процедури оцінки методом капіталізації доходу такі:
1. Розрахунок сумарної величини ринкової орендної плати та інших доходів від володіння об’єктом оцінки за останній до дати оцінки рік. Ця сумарна величина називається потенційним валовим доходом (ПВД) і визначається як доход, який може бути отриманий від об’єкта нерухомого майна за умов його 100%-го використання без урахування всіх витрат і витрат, на основі аналізу поточних ставок і тарифів, що існують на ринку нерухомості для порівняних об’єктів:
ПВД = S * С0 + Дін, (7.5)
де S – площа, що надається в оренду, м2;
С0 – орендна ставка за 1 м2;
Дін – інші доходи від володіння об’єктом оцінки.
2. Розрахунок можливих витрат від неповного завантаження будівель і споруд та витрат при збиранні платежів (наприклад, при несвоєчасному відновленні орендної угоди через зміну орендарів).
3. Розрахунок дійсного валового доходу (ДВД) шляхом зменшення потенційного валового доходу на величину можливих витрат (В):
ДВД = ПВД - В. (7.6)
4. Розрахунок витрат, пов’язаних із нормальним функціонуванням об’єкта оцінки. Це операційні витрати (ОВ), які мають періодичний характер і поділяються на:
- умовно-постійні (їх розмір фіксований і не залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об’єкта – страхові збори, майнові податки);
- умовно-змінні (їх розмір залежить від ступеня е6ксплуатаційного завантаження об’єкта та рівня наданих послуг – комунальні витрати, витрати на утримання території, поточні витрати на управління, заробітна плата та податки з неї, рекламні, транспортні витрати та ін.);
- витрати на заміщення (резерви, пов’язані із витратами на періодичну заміну компонентів поліпшень, які швидко спрацьовуються: водопровідної системи, каналізації, меблів, даху, телефонної системи та ін.).
5. Розрахунок чистого операційного доходу (ЧОД) за формулою:
ЧОД = ДВД – ОВ (за винятком амортизаційних відрахувань). (7.7)
6. Розрахунок коефіцієнта капіталізації одним із доступних за умов наявної інформації методів (кумулятивної побудови, середньозваженої вартості, визначення суми ставки доходу на інвестиції та норми повернення інвестицій та ін.).
7. Оцінка вартості об’єкта нерухомості (ВОН) за формулою:
, (7.8)
Метод дисконтованих грошових потоків застосовується для визначення поточної вартості майбутніх доходів, які можуть бути отримані від використання будівель і споруд і можливого їх продажу.
Визначення обґрунтованої ринкової вартості на основі даного методу здійснюється в декілька етапів:
1. Складається прогноз потоку майбутніх доходів за період володіння об’єктом оцінки.
2. Розраховується прогнозна вартість оцінюваних будівель і споруд на кінець періоду володіння, тобто вартість реверсії (передбачуваного продажу), навіть якщо в дійсності продаж не планується.
3. Розраховується ставка дисконту для оцінюваного об’єкта нерухомості на існуючому ринку.
4. Здійснюється дисконтування майбутніх доходів у період володіння і прогнозованої вартості реверсії шляхом приведення грошових потоків коштів за кожен з майбутніх періодів до поточної вартості на основі використання теорії зміни вартості грошей у часі та підсумування всіх поточних вартостей. Таким чином,
, (7.9)
де ВОН – вартість об’єкта нерухомості;
Ді – очікуваний доход від володіння об’єктом за і-й рік;
Р – поточна вартість реверсії;
п – період (у роках), для якого прогнозується отримання доходів від володіння об’єктом.
