Оцінка вартості, перш за все, ґрунтується на розумінні того, що будь-який об’єкт проходить стадію свого народження, яка супроводжується необхідними витратами. Надалі, права на будь-який об’єкт можуть виступати предметом обміну на ринку, і тому є можливість оцінити його на основі статистики ринкових продажів. І, нарешті, будь-яке придбання в умовах ринкової економіки обґрунтовується з позиції ефективності інвестицій, тому об’єкт оцінки можна розглядати як джерело вигод, на отримання яких розраховує його власник. Відповідно до цього методологія оціночної діяльності поєднує три загальновизнаних підходи, кожен з яких характеризується власними методами та прийомами:
- доходний підхід;
- порівняльний (ринковий) підхід;
- підхід з погляду акумуляції активів – майновий (для підприємств як цілісного майнового комплексу) або витратний (якщо мова йде про оцінку окремих активів).
Кожен підхід дозволяє підкреслити певні характеристики об’єкта. Так, в оцінки з позиції доходного підходу основним фактором, що визначає вартість об’єкта, виступає доход, який цей об’єкт здатний генерувати. Чим більший доход, принесений об’єктом оцінки, тим більше величини його ринкової вартості за інших рівних умов.
Сутність методів доходного підходу полягає в прогнозуванні майбутніх доходів від використання об’єкта на один або кілька років з наступним перетворенням цих доходів у поточну вартість об’єкта. При цьому мають значення тривалість періоду одержання можливого доходу, ступінь і вид ризиків, що супроводжують даний процес.
Перетворення майбутніх доходів у величину поточної вартості здійснюється за допомогою спеціальних коефіцієнтів – ставки дисконту або коефіцієнта капіталізації, що розраховують за даними ринку.
Ставка дисконту - це необхідна інвесторам ставка доходу на вкладений капітал у порівнянні за рівнем ризику об’єкта. Ставка дисконту – це коефіцієнт зв'язку між номінальною і поточною вартістю очікуваних грошових потоків. Вона включає безризикову ставку та премії за всі притаманні об'єкту види ризиків Вона має розраховуватись з урахуванням трьох факторів:
- наявності у багатьох підприємств різних джерел залученого капіталу, які вимагають різних рівнів компенсації;
- необхідності урахування для інвесторів вартості грошей у часі;
- фактора ризику або ступеня імовірності одержання очікуваних у майбутньому доходів.
Існують різні методи визначення ставки дисконту, найбільш розповсюдженими з яких є:
- модель середньозваженої вартості капіталу (WACC) – для грошового потоку всього інвестованого капіталу;
- модель оцінки капітальних активів (CAPM) – для грошового потоку для власного капіталу;
- метод кумулятивної побудови - для грошового потоку для власного капіталу.
Розрахунок ставки дисконту за методом середньозваженої вартості капіталу здійснюється за формулою:
54.12)
де rWACC – ставка дисконту;
ВПК, ВВК – вартість залучення позикового та власного капіталу відповідно;
ПП – ставка податку на прибуток підприємства;
WПК, WВК – відповідно частка позикового та частка власного капіталу в структурі капіталу підприємства.
Відповідно до моделі оцінки капітальних активів ставка дисконту розраховується за формулою:
(5.13)
де Rf – безризикова ставка доходу;
- коефіцієнт бета, який характеризує рівень систематичного ризику, пов’язаного з макроекономічними та політичними процесами, що відбуваються в країні;
Rm – загальна прибутковість ринку в цілому;
Si – різні надбавки, пов’язані з ризиками інвестування в даний об’єкт.
Безризикова ставка доходу на капітал відображає гарантований доход, який може бути отриманий від інвестицій з низьким рівнем ризику. Як така ставка в практиці звичайно використовується ставка доходу за довгостроковими державними борговими зобов’язаннями (облігаціями або векселями) або ставка за внесками, що характеризуються найменшим рівнем ризику (ставка за валютними депозитами у будь-якому банку, що вважається надійним).
Коефіцієнт може бути отриманий двома способами:
1) шляхом проведення статистичного аналізу зміни прибутковості акцій найбільших підприємств галузі;
2) на етапі проведення фінансового аналізу оцінюваного підприємства, виявлення й оцінки ризиків, пов’язаних з його фінансовим положенням.
В процесі використання кумулятивного методу базою розрахунків є ставка дисконту за безризиковими цінними паперами, до якої додаються надбавки на альтернативні витрати, пов’язані з ризиком інвестування в даний об’єкт. Визначення таких надбавок передбачає внесення поправок на дію кількісних і якісних факторів ризику, пов’язаних зі специфікою оцінюваного об’єкта.
Для розрахунку ставки дисконту оцінювачами України використовується метод кумулятивної побудови, який полягає в підсумовуванні безризикової ставки з преміями за всі види ризиків, притаманні оцінюваному об'єкту. Ставку дисконту розбивають на 9 частин:
1. Безризикова базова ставка (приймається за середньою конкурентною ставкою по депозитах у ВКВ – у межах 12%).
2. Компенсація ризику зміни базової ставки (у межах 1%).
3. Компенсація різниці в ліквідності вкладень (у межах 3 – 4%).
4. Компенсація різниці в умовах вкладень (у межах 2 – 4%).
5. Компенсація специфічних ризиків, притаманних галузі (у межах 1 – 2%).
6. Компенсація специфічних ризиків, притаманних оцінюваному об'єкту (у межах 0 – 3%).
7. Компенсація за місцезнаходження (у межах 3 – 5%).
8. Компенсація потреби в компетентному управлінні (у межах 2 – 3%).
9. Компенсація інфляційних процесів (у межах 2 – 3%).
В основу оцінки ризиків слід покладати знання та досвід оцінювачів.
Ставка (коефіцієнт) капіталізації – це коефіцієнт, що застосовується для визначення вартості об’єкта виходячи з очікуваного доходу від його використання за умови, що дохід передбачається незмінним протягом визначеного періоду в майбутньому. Ставка капіталізації характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення.
Існують різні методи визначення ставки (коефіцієнта) капіталізації, найбільш розповсюдженими з яких є:
- методи визначення коефіцієнта капіталізації за ставкою дисконту;
- методи з урахуванням відшкодування капітальних витрат.
Ставка капіталізації для підприємства звичайно виводиться зі ставки дисконту шляхом відрахування очікуваних середньорічних темпів зростання прибутку або грошового потоку (залежно від того, яка величина капіталізується). Таким чином, для того самого підприємства ставка капіталізації звичайно нижче, ніж ставка дисконту:
kкап = r – t, (5.14)
де kкап – ставка капіталізації;
t – очікувані середньорічні темпи зростання прибутку або грошового потоку;
r – ставка дисконту.
Якщо дохід від експлуатації об'єкта не обмежений у часі, а також у випадку, коли вартість об'єкта протягом тривалого періоду не змінюється і відшкодування капіталу не обов'язкове, коефіцієнт капіталізації дорівнює ставці дисконту.
Коефіцієнт капіталізації стосовно нерухомості включає ставку доходу на інвестиції і норму повернення капіталу. Якщо прогнозується зміна вартості активу (зменшення або ріст), то виникає необхідність урахування в коефіцієнт капіталізації відшкодування капітальних витрат.
Існують три способи відшкодування інвестованого капіталу:
- прямолінійне повернення капіталу (метод Рингу). Прямолінійний метод повернення капіталу (метод Ринга), передбачає, що відшкодування вартості об'єкта відбувається щорічно рівними частинами;
- повернення капіталу по фонду відшкодування і ставці доходу на інвестиції (метод Інвуда). Його іноді називають ануїтетним методом. Повернення капіталу по фонду відшкодування (метод Інвуда) передбачає, що відшкодування вартості об'єкта з урахуванням знецінювання капіталу за рахунок фактора часу відбувається рівними частками по роках;
- повернення капіталу по фонду відшкодування і безризиковій ставці відсотка (метод Хоскольда). Повернення капіталу по фонду відшкодування та безризиковій (базовій) ставці дисконту (метод Хоскольда) означає, що до вартості відшкодованого капіталу застосовується безризикова (базова) ставка дисконту. Норма відшкодування прирівнюється до фактора фонду відшкодування при безризиковій ставці дисконту та часу, протягом якого передбачається повернути вартість об'єкта.
Порівняльний підхід припускає визначення вартості об’єкта власності за результатами порівняння його характеристик із характеристиками аналогічних об’єктів, угоди купівлі-продажу за якими вже – здійснилися, а ціна цих угод відома. Основою ефективного застосування методів порівняльного підходу є якісний вибір повної і достовірної інформації про об’єкти-аналоги, яка є доступною в умовах існування активного ринку порівнянних об’єктів власності. Така інформація повинна включати: фізичні характеристики, час продажу, місце розташування, умови продажу та фінансування. Ефективність порівняльного підходу знижується, якщо кількість угод незначна, моменти їх здійснення й оцінки розділяє тривалий період або якщо ринок знаходиться в аномальному стані і швидкі зміни на ринку призводять до викривлення показників.
Таким чином, даний підхід заснований на застосуванні принципу заміщення, а вартість об’єкта власності за ним визначається мінімальною вартістю об’єкта з аналогічною корисністю. Причому, як правило, між порівнянними об’єктами існують розбіжності, які враховуються в процесі визначення величини вартості за допомогою коректування даних, що спирається на принцип внеску.
Сутність майновогопідходу полягає у визначенні вартості об’єкта власності як різниці між вартістю всіх його активів, оцінених окремо, і сумою залученого капіталу. Якщо об’єктом оцінки виступають окремі активи підприємства, то правомірно говорити не про майновий підхід, а про витратний,сутність якого в даному випадку полягає в калькуляції всіх витрат, пов’язаних із відтворенням цього активу. Інформація необхідна для використання цього підходу включає дані про ціни на землю, будівельні специфікації, дані про рівень зарплати, вартості матеріалів, витрати на устаткування, прибуток і накладні витрати будівельників на місцевому ринку.
Використання майнового (витратного) підходу обмежено цілями оцінки, тому що вартість активів (або витрат на їхнє відтворення) не відповідає
ефективності використання цих активів.
Застосування даного підходу доцільне у випадках, коли виникає необхідність переоцінки основних фондів, вирішення завдань поточного внутрішнього управління, оцінки об’єктів, які є учасниками ринку з низьким ступенем активності, або коли мета отримання доходу не є основою для інвестицій (лікарні, урядові будинки).
Міжнародні стандарти оцінки та Норми професійної діяльності оцінювача України вимагають застосування в процесі оцінки об’єктів власності декількох підходів із наступним узгодженням результатів. Це пов’язано з тим, що кількість і якість інформації для використання того чи іншого підходу в різних ситуаціях не завжди відповідає необхідному рівню, тому об’єктивність результатів досягається тільки в процесі їх інтеграції.
